Vender un inmueble en Portugal

Victor | Essencial Portugal

El sector inmobiliario en Portugal, ya sea en Lisboa, Oporto, el Algarve o sus alrededores, es un negocio en auge que puede bajar dentro de unos años, pero que actualmente está subiendo. Este mercado inmobiliario portugués alcista, así como razones personales pueden llevarle a vender una propiedad en Portugal. Tanto si quiere vender una casa, un chalet o un piso portugués, se encontrará con muchas opciones, no todas más interesantes que las demás. Vender una propiedad en Portugal tiene que hacerse correctamente, incluye diferentes acciones antes / durante / después de la venta y es importante estar bien acompañado.

En esta página encontrará toda la información que necesita para vender una propiedad en Portugal. Si desea ser acompañado en este proceso, utilice el formulario abajo para ser contactado por una persona de confianza que podrá apoyarle y acompañarle en este largo proceso.

Vender en Portugal sin agencia inmobiliaria

Tenga en cuenta que todos los puntos de este artículo son cosas de las que no tendrá que preocuparse si decide vender su propiedad en Portugal con la ayuda de un intermediario.

Una de las razones por las que algunas personas consideran vender su propiedad en Portugal directamente es la comisión que reciben los agentes inmobiliarios. Aunque puede variar de una empresa a otra, la comisión típica es del 5%, lo que significa que en una venta de 100.000 euros, la agencia recibirá 5.000 euros (más el IVA correspondiente).

Ahorrar dinero es un argumento a su favor, pero hay otros factores a tener en cuenta si desea vender su propiedad portuguesa sin la ayuda de un agente inmobiliario. Usted será responsable de organizar las visitas, redactar los contratos en portugués, ir solo al notario para la venta y, sobre todo, se enfrentará solo a las dificultades legales y fiscales. Vender su casa en Portugal sin ayuda local es algo que le desaconsejo encarecidamente y podría acabar costándole mucho más que la comisión del 5%.

Además, tiene que pagar los costes asociados de publicitar la venta de la casa a través de anuncios en sitios web especializados, redes sociales, periódicos o en la propia propiedad. Además de publicitar el inmueble en venta, los profesionales inmobiliarios portugueses también se ocupan de las cuestiones relacionadas con las fotos y las imágenes para las visitas virtuales en sus propios portales (así como en otros portales externos).

Además, las agencias tienen acceso a herramientas de investigación de mercado que les permiten mirar casas vendidas recientemente o casas similares en el mismo barrio para estimar el precio de una casa. El propietario tendrá que hacer esta investigación y comparación en ausencia de una agencia inmobiliaria.

Es esencial ser consciente del tiempo y el dinero que implica el proceso si se decide no recurrir a un agente inmobiliario en Portugal, especialmente en la recopilación de los documentos necesarios y la preparación de los contratos.

Vender un inmueble en Portugal: administración

Debe asegurarse de que dispone de todos los documentos necesarios para vender una casa sin la ayuda de un agente inmobiliario, así como para hacer frente a cualquier dificultad, incluidos contratos y escrituras.

Documentos necesarios para vender una propiedad portuguesa

Caderneta predial que deberá obtener directamente de las finanzas portuguesas
Certido Permanente do Registo Predial, que demuestre la propiedad y la titularidad de la vivienda. El documento también debe incluir detalles de cualquier hipoteca que haya suscrito. Este documento puede solicitarse en línea en el Registro de la Propiedad o en persona en un Registro de la Propiedad o en una Loja do Cidado.
La cédula de habitabilidad, denominada “licença de utilizaço” o “licença de habitaço“, es concedido por la Câmara Municipal del municipio donde se encuentra el inmueble que desea vender en Portugal. Si no encuentra este documento, puede solicitar una segunda copia en el ayuntamiento correspondiente.
The Ficha técnica do Habitaço (Ficha Técnica de la Vivienda) sólo es necesario si el inmueble portugués en venta fue construido o iniciado su reconstrucción, ampliación o transformación después del 30 de marzo de 2004. En este documento se describen los principales aspectos técnicos y funcionales del inmueble. La ficha técnica le habrá sido entregada en el momento de la compra del inmueble, pero puede obtener una copia en el ayuntamiento.
El certificado energético es necesario para la venta de la vivienda en Portugal. Este documento detalla la eficiencia energética de su casa.
Si tiene una hipoteca, debe pedir al banco que cancele la hipoteca y salde la deuda.

Si vende su vivienda, debe entregar al nuevo propietario un certificado de no tener deudas con la comunidad de propietarios. Esta disposición, que entró en vigor en abril de 2022, es una de las novedades de la ley 8/2022. Según la nueva ley, el condominio debe solicitar a la administración una declaración por escrito que incluya información sobre las deudas pendientes, así como los cargos que están actualmente en vigor para la propiedad (tales como tasas, fechas de vencimiento de los pagos y cualquier coste adicional). El propietario del inmueble debe informar a la administración de la venta del piso. Deben transcurrir al menos 15 días entre la notificación y el envío de la carta certificada.

Contrato de promesa de compraventa del inmueble

Si llega a un acuerdo con un comprador, debe firmar un Contrato de Compraventa (CCV). Este documento, que se rige por el Código Civil, debe seguir unas normas específicas para ser legalmente legítimo. Una de ellas es que las firmas deben ser verificadas en persona y que debe presentarse la “licença de habitação”.

Además, debe incluir información sobre la identidad del vendedor y el comprador, así como sobre la propiedad en cuestión. Debe confirmar que la propiedad está libre de cargas u otros gravámenes. También debe incluir un plazo para la finalización de la escritura, y las implicaciones de sobrepasar este plazo (por ejemplo, la devolución del depósito). El contrato también debe incluir el precio de compra, la forma de pago, el importe del depósito y otra información.

En el Portal do Habitaço (Portal de la Vivienda) encontrará un borrador de CPCV que le dará una idea de cómo debe redactarse. En cualquier caso, lo mejor es ponerse en contacto con un abogado o un notario para comprobar que el documento cumple todos los requisitos legales.

Vender su casa en Portugal: impuestos y tasas

Impuesto sobre plusvalías en Portugal

Las personas que se planteen vender su vivienda deben tener en cuenta las plusvalías obtenidas con la venta, o el beneficio que generará la operación. En este sentido, el Estado gravará el 50% de la plusvalía obtenida en la operación, que se remitirá a Hacienda. Así, si ha adquirido 20.000 euros de plusvalía, el impuesto será de 10.000 euros.

Para calcular la plusvalía, primero hay que saber que se pueden deducir los gastos (costes de construcción, honorarios del agente inmobiliario, honorarios del certificado energético, gastos de registro y escritura), así como las exenciones (si procede).

Para conocer la plusvalía generada a su favor por la venta de un inmueble, puede utilizar la siguiente fórmula: Plusvalía = valor de venta del inmueble – (valor de adquisición del inmueble x coeficiente monetario) – gastos de compra y venta – gastos relacionados con la revalorización del inmueble (en los últimos 5 años).

No obstante, existen algunas excepciones:

Si se trata del domicilio familiar y el dinero se va a invertir en otra vivienda habitual.
Si está jubilado o tiene más de 65 años y utiliza el valor de la revalorización en la compra de un contrato de seguro, una afiliación individual a un fondo de pensiones abierto o una aportación al régimen público de capitalización, deberá hacerlo entre los 24 meses anteriores a la venta y los 36 meses posteriores a la misma.
Si el inmueble vendido en Portugal se adquirió antes de 1989.

Comisión del agente inmobiliario portugués

Si ha contratado (o tiene intención de contratar) a un agente inmobiliario para vender su casa, se pagará una comisión del 5% (+ IVA) sobre el precio de la escritura.

Esta es la comisión media que cobran actualmente los agentes inmobiliarios.

Le aconsejo encarecidamente que utilice un agente inmobiliario para vender su casa o piso en Portugal. Los puntos en esta página no son exhaustivos, es probable que haya otros elementos a considerar y el uso de un intermediario se asegurará de que no se olvide nada y se convertirá la venta a su favor.

Cancelación de la hipoteca

Si desea vender la vivienda que ha adquirido con una hipoteca, es esencial que cancele la hipoteca para que la vivienda quede libre de cargas para el nuevo comprador.

En este caso, la solicitud de cancelación de la hipoteca va acompañada de una solicitud de inscripción de la compraventa de la vivienda, así como de la posible constitución de una nueva hipoteca.

Esta cancelación cuesta unos 50 euros en el registro de la propiedad. También es importante informarse sobre los posibles gastos que conlleva la realización de un anticipo de crédito.

Gastos de documentación

Es esencial que presupueste los siguientes gastos para el papeleo necesario para vender la propiedad en Portugal:

Certificado de Título de Propiedad Permanente: 15 euros por porción (válido durante 6 meses).
2ª copia del permiso de uso: a partir de 35 euros (el coste varía en función del número de páginas).
2ª copia del expediente técnico de la vivienda: a partir de 35 euros (el precio varía en función del número de páginas).
Certificados energéticos a partir de 130 euros (aumenta según el tamaño de la vivienda).

Etapas de la venta de un inmueble en Portugal

Evaluar el precio de la propiedad

El primer paso es determinar el valor de su propiedad portuguesa, lo que puede hacerse de varias maneras:

Busca en Internet o pregunta a tus vecinos por el precio de propiedades comparables que estén a la venta o se acaben de vender. No te fijes sólo en la superficie, sino también en el estado de conservación y en las mejoras que se hayan podido hacer.
Aprovecha las plataformas de internet que pueden ayudarte a determinar un precio de forma gratuita. Esta tasación puede no ser totalmente fiable, ya que no tiene en cuenta todos los elementos que influyen en el valor de un inmueble.
Utilice como orientación el valor del activo tributario, que es el valor atribuido a su propiedad por
Finanzas y que se utiliza para determinar, por ejemplo, el IMI a pagar.
Recurra a los servicios de un tasador jurado. Estos especialistas, que también realizan tasaciones para préstamos hipotecarios en Portugal, toman medidas, fotografías y analizan los documentos del inmueble para calcular un valor.

Una vez fijado el precio, determine su margen de negociación. En otras palabras, ¿cuál es el precio mínimo por el que quiere vender su propiedad en Portugal? A todos los compradores les gusta negociar e intentar obtener un descuento. Si no quiere regatear, deje claro en su anuncio que el precio no es negociable.

El mercado inmobiliario en Portugal está en auge y es muy activo, lo que puede llevar a los vendedores a ofrecer precios superiores a la media. Por lo tanto, tenga en cuenta que si no tiene visitas programadas después de 1 mes del anuncio, es probable que el precio sea demasiado alto. Por lo tanto, debe recurrir a un profesional para que evalúe el precio adecuado para su propiedad en Portugal.

Preparar la propiedad para la venta

Es hora de reparar puertas de armarios, limpiar espacios de almacenamiento y, si es necesario, pintar paredes y techos, así como modernizar ciertos elementos de su propiedad. Para obtener un precio decente por su vivienda, ésta debe estar en excelentes condiciones.

Si el inmueble es antiguo y las reparaciones resultan demasiado caras, puede optar por dirigirse a inversores que busquen viviendas para reformar.

Una vez terminadas la limpieza y las reparaciones, tome imágenes (fotos y vídeo) para dar a conocer la propiedad en venta. Si no puede permitirse contratar a un profesional, céntrese en aspectos como la luminosidad (encienda las luces si es necesario), la captación de elementos atractivos (como las vistas desde el balcón o los nuevos electrodomésticos) y los detalles del edificio o las zonas verdes cercanas. En otras palabras, muestre todas las ventajas de su casa.

Promocionar la propiedad para venderla

Si quieres llegar al mayor número posible de compradores potenciales en Portugal, puedes utilizar inmuebles, artículos de segunda mano o plataformas de redes sociales. En este caso, puedes utilizar Facebook Marketplace o difundir las ventas entre tus amigos y conocidos.

Ten mucho cuidado con la información que facilitas. Se distribuirá a personas que no conoces. Evita darles tu dirección completa o imágenes de objetos valiosos o fotos familiares.

En el anuncio, destaca las buenas cualidades del alojamiento, como la zona, el estado de conservación y la ubicación (di si hay colegios, zonas verdes o transporte público cerca). Pon tus datos de contacto y un horario para que los interesados puedan llamar; de lo contrario, es posible que recibas llamadas cuando estés trabajando o durmiendo.

Cuando organices visitas, esfuérzate por descartar a personas que puedan estar realmente interesadas. Cuando reciba a desconocidos, haga que alguien le acompañe a casa para garantizar un mínimo de seguridad.

Prepárese para la visita anticipando las preguntas que le harán. Los compradores de un inmueble en Portugal y en otros lugares probablemente querrán saber por qué lo vende, si ha tenido que hacer alguna reparación importante, cómo es el barrio y cuáles son los gastos de comunidad, entre otras cosas. Aunque esté desesperado por vender, no lo demuestre. No acepte la primera oferta que reciba y espere a la que cumpla plenamente sus expectativas.

Contacte conmigo para vender una propiedad en Portugal

¿Quiere vender una propiedad en Portugal? Póngase en contacto conmigo y le pondré en contacto con un agente inmobiliario que se encargará de la evaluación de su propiedad, tomará fotografías para crear un anuncio atractivo, lo publicará en los sitios de anuncios más consultados de Europa y del mundo, le dirigirá a abogados de confianza para la redacción de todos los contratos, le acompañará a la notaría para la firma, se encargará de que se respete la normativa y muchas cosas más: una venta llave en mano de su propiedad portuguesa con total confianza.

Al validar este formulario, me autoriza a transmitir su solicitud a un profesional anglófono establecido en Portugal y cualificado para acompañarle en su proyecto. Nada está automatizado, se trata de profesionales establecidos en Lisboa, que conozco personalmente y que se pondrán en contacto con usted lo antes posible para un primer intercambio.

Essencial Portugal es un sitio web que pone en contacto a particulares/empresas con profesionales certificados y de confianza en Portugal para llevar a cabo proyectos en el país. Sólo estos profesionales certificados y homologados pueden informarle, ofrecerle y facturarle estos servicios.

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