Comprar una propiedad en Portugal es un proceso tan especial como complejo. Para que todo transcurra sin contratiempos, es fundamental estar bien informado antes de firmar ningún documento. Puede gestionar el proceso por su cuenta si domina el idioma, o hacerse acompañar por un agente inmobiliario anglófono que actuará como intermediario y velará por sus intereses en todo momento.
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El contrato de promesa de compraventa en Portugal
El contrato de promesa de compraventa (Contrato Promessa de Compra e Venda, CPCV) es el documento clave en cualquier operación inmobiliaria en Portugal. Aunque no es legalmente obligatorio, ofrece una protección jurídica fundamental para ambas partes durante el período que transcurre entre la primera visita al inmueble y la firma definitiva ante notario. Sin este contrato, otros compradores podrían superar su oferta y usted quedaría sin protección ante retrasos, penalizaciones u otros imprevistos.
Sus características principales son:
- Es un documento escrito con pleno valor jurídico (artículo 410, nº 1 del Código Civil portugués)
- Se firma entre quien se compromete a vender y quien se compromete a comprar el inmueble
- Aunque no es obligatorio por ley, su uso está muy extendido en Portugal y es altamente recomendable
Contenido obligatorio del contrato inmobiliario en Portugal
El contrato de promesa de compraventa debe incluir obligatoriamente los siguientes elementos:
- Identificación completa del vendedor y del comprador: nombre, dirección, estado civil, número de documento de identidad y NIF (Número de Identificación Fiscal)
- Identificación y descripción del inmueble: dirección, tipología, características y elementos adicionales (garaje, piscina, anexos)
- Permiso de construcción o de habitabilidad, o justificante de su solicitud ante el Ayuntamiento
- Precio de venta y forma de pago
- Importe de la señal (normalmente entre el 10% y el 20% del precio de venta) y fecha de entrega
- Confirmación de que el inmueble está libre de cargas en el momento de la firma
- Fecha prevista para la escritura pública de compraventa y penalizaciones aplicables por retraso o anulación
- Confirmación de que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad: agua, electricidad, gas y saneamiento en correcto funcionamiento
Factores externos que pueden afectar a la compraventa
Algunos factores externos pueden interferir en la conclusión de la venta. Conocerlos y protegerse de ellos mediante cláusulas específicas en el contrato es esencial:
Denegación del crédito hipotecario: si el comprador depende de financiación bancaria, debe incluirse una cláusula resolutoria que anule el contrato sin pérdida de la señal en caso de que el banco deniegue el préstamo.
Obra inacabada: si compra una vivienda en construcción y el promotor no finaliza la obra, el contrato le permite exigir legalmente la devolución del doble de la señal entregada.
Cambio de propietario: la ley prevé la posibilidad de incluir a terceros en el contrato, lo que permite al comprador adquirir el bien independientemente de quién sea el propietario en el momento de la escritura.
Fallecimiento del vendedor: la ley prevé una acción de ejecución específica que permite sustituir la firma del vendedor fallecido por una autorización judicial, garantizando al comprador la adquisición del inmueble.
Licencia de habitabilidad: la realización de la escritura definitiva requiere la obtención de la licencia de utilización emitida por el Ayuntamiento, que se concede tras la inspección de cuatro áreas clave: saneamiento, agua, gas y electricidad. Sin este documento, no podrá formalizarse la compraventa.
Para más información, consulte también las páginas dedicadas al mercado inmobiliario en Portugal y a la fiscalidad de la compra de inmuebles.
