Si desea alquilar, comprar o invertir en inmuebles en Lisboa o Portugal, sepa que el mercado ha cambiado enormemente en los últimos años. El número de expatriados europeos y de inversores internacionales ha generado una fuerte subida de precios, una demanda muy superior a la oferta y una mejora del nivel de los inmuebles disponibles. Los inmuebles no permanecen mucho tiempo en el mercado y muchos requerirán obras de renovación para cumplir los estándares europeos de aislamiento.
Compra de inmuebles en Lisboa y Portugal: apoyo profesional
Haciendo clic en el botón a continuación y rellenando el formulario, transmitiré su solicitud a 5 agencias inmobiliarias portuguesas de referencia que disponen de agentes de habla inglesa. Le acompañarán en la búsqueda del inmueble, la organización de las visitas, el cierre de la compra ante notario y la obtención de documentos como el NIF o el estatuto de Residente No Habitual.
Buscar una propiedad en Lisboa: dificultades habituales
- Algunos inmuebles solo están disponibles en determinadas agencias de forma exclusiva
- Muchos anuncios en internet están desactualizados y se usan como reclamo publicitario
- Las ventas entre particulares requieren dominio del idioma
- Algunos terrenos en venta no son edificables
- Los documentos notariales están en portugués
- En Portugal existen normas específicas sobre el derecho de retracto que difieren de otros países europeos
La compra de inmuebles en Lisboa y Portugal: aspectos legales
Los contenidos a partir de aquí son orientativos y no sustituyen la consulta con un profesional del sector inmobiliario, contable o del derecho inmobiliario, que considero indispensable para cualquier transacción inmobiliaria en Portugal por parte de un extranjero.
La legislación portuguesa no impone restricciones a la compra de inmuebles por extranjeros, tanto personas físicas como jurídicas. Pueden adquirir inmuebles residenciales, comerciales y terrenos.
Antes de comprar una propiedad en Portugal
Tras seleccionar el inmueble con el agente, se realiza una visita guiada. Si el comprador no puede estar presente en Portugal durante toda la transacción, puede otorgar un poder notarial (Procuração) enviado a la Embajada de Portugal en su país y a un representante legal. El documento se publica en portugués.
Tras la selección del inmueble
El comprador debe obtener primero un NIF portugués (expedido por la autoridad fiscal local, un abogado o un representante fiscal) para convertirse en contribuyente portugués. Para la transferencia de fondos existen dos opciones:
- Transferencia desde una cuenta bancaria europea a una cuenta bancaria portuguesa y luego al vendedor
- Transferencia a la cuenta bancaria del abogado, que la transfiere al vendedor
A continuación, debe reservar el inmueble pagando una cuota del 10% del valor, que retira el inmueble del mercado. Si las partes lo acuerdan, se puede prescindir de la cuota y proceder directamente al contrato preliminar.
Contrato preliminar de compraventa
El contrato preliminar (Contrato de Promessa de Compra e Venda) contiene:
- Descripción del inmueble
- Precio y condiciones de pago
- Derechos y obligaciones de las partes
En esta fase el comprador paga un depósito del 10% al 30% del precio. Si el vendedor rechaza la transacción, debe devolver el doble. Si es el comprador quien desiste, pierde el depósito. En el caso de hipoteca, si el banco deniega el préstamo, las arras se devuelven al comprador (esta condición debe figurar en el contrato).
Verificación del estado del inmueble
Entre la firma del contrato preliminar y la escritura (1 a 6 meses), el abogado reúne todos los documentos que confirman el estado jurídico y técnico del inmueble:
- Certidão de Teor: extracto del registro de la propiedad (ubicación y tipo)
- Caderneta Predial: registro fiscal con datos de ubicación, superficie, habitaciones y garaje
- Licença de Habitação: certificado del ayuntamiento de conformidad con las normas de construcción (solo edificios posteriores a 1951)
- Ficha Técnica de Habitação: documento de propiedad con certificado de vivienda e inspección fiscal (solo para licencias expedidas después del 30 de marzo de 2004)
- Documento IPPAR: para inmuebles declarados monumentos históricos
- Certificado Energético: cumplimiento de normas de consumo energético
Conclusión del contrato de compraventa
La escritura (Escritura) se firma ante notario, quien verifica todos los documentos y los recibos de pago de impuestos. Antes de la firma, el notario lee el contrato en voz alta en portugués: es imprescindible ir acompañado de alguien que domine el idioma.
Registro de la transacción
Tras la firma, se envían copias notariadas al Registro de la Propiedad (Conservatória do Registo Predial) y a las autoridades fiscales. El nuevo propietario recibe la Certidão de Teor actualizada y la Caderneta Predial. Se renuevan los contratos de servicios (electricidad, agua, gas, teléfono).
Gastos de compra de un inmueble en Portugal
Imposto do Selo (Impuesto de Timbre)
Corresponde al 0,8% del precio escriturado. Con hipoteca, aumenta entre el 0,04% y el 0,6%.
IMT (Impuesto Municipal sobre Transmisiones Patrimoniales)
Varía según el tipo de inmueble, precio, naturaleza de la residencia y ubicación. Los tipos se revisan anualmente. Los datos siguientes son de 2015 y tienen carácter orientativo.
Vivienda principal en Portugal:
- Hasta 92.407 €: 0%
- 92.407 €–126.403 €: 2% (deducción: 1.848,14 €)
- 126.403 €–172.348 €: 5% (deducción: 5.640,23 €)
- 172.348 €–287.213 €: 7% (deducción: 9.087,19 €)
- 287.213 €–574.323 €: 8% (deducción: 11.959,32 €)
- Más de 574.323 €: 6%
Segunda vivienda en Portugal:
- Hasta 92.407 €: 1%
- 92.407 €–126.403 €: 2% (deducción: 924,07 €)
- 126.403 €–172.348 €: 5% (deducción: 4.716,16 €)
- 172.348 €–287.213 €: 7% (deducción: 8.163,12 €)
- 287.213 €–550.836 €: 8% (deducción: 11.035,25 €)
- Más de 550.836 €: 6%
IMI (Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles)
Se paga anualmente. El tipo varía entre el 0,3% y el 0,8% del valor estimado. Si el importe es inferior a 250 €, se abona en abril. Si es superior, en 2 o 3 plazos.
Otros gastos
- Comisión del agente inmobiliario: 5% + IVA (23%), a cargo del vendedor
- Abogado: entre el 1% y el 1,5% del importe
- Notario: desde el 1%
- NIF: 7,50 €
- Registro de la propiedad: 250 €
- Cambio de facturas de electricidad: entre 100 y 200 €
- Tasación hipotecaria: desde 300 €
Hipoteca de un inmueble en Portugal
Para no residentes, la cuota inicial es del 30% al 40%. El tipo de interés está vinculado al Euribor a 3 meses más un diferencial de 2 a 4 puntos. Los pagos mensuales no pueden superar el 35% de los ingresos del prestatario. La duración máxima depende de la edad: el préstamo no puede extenderse más allá de los 75 años del prestatario.
Documentos generales requeridos:
- Fotocopia del pasaporte
- NIF portugués
- Extracto bancario de cuentas personales
Empleados: declaración de la renta del último año, nóminas de los 3 últimos meses y certificado de trabajo.
Empresas: declaración de la renta del último año y extracto bancario empresarial de los últimos 6 meses.
Compra de terrenos edificables en Portugal
Para construir en un terreno en Portugal se necesita permiso municipal. El proceso incluye: selección del terreno, consulta previa al ayuntamiento, contratación del arquitecto, definición de especificaciones técnicas, presentación de planos, obtención de autorizaciones y licencia de obras (generalmente válida 1 año, prorrogable una vez). En la práctica, obtener el permiso lleva entre 1 y 1,5 años. Transcurren al menos 2,5 años entre la compra del terreno y la venta u ocupación del inmueble construido.
Alquilar una propiedad en Portugal
La ley portuguesa protege especialmente los derechos del inquilino. La duración mínima de los contratos de alquiler a largo plazo es de 5 años, con prórroga automática de 3 años. El precio del alquiler puede aumentarse anualmente, pero nunca de forma arbitraria: debe estar estipulado en el contrato. Al instalarse, el inquilino paga el equivalente a 2 meses de alquiler como depósito.
Causas de desahucio: retraso en el pago, uso del inmueble para fines no especificados o subarriendo no autorizado, y obras importantes sin consentimiento del arrendador.
Mercado inmobiliario en Lisboa
El precio por metro cuadrado en Lisboa ronda los 4.000 €, lo que equivale a unos 400.000 € para un apartamento de 100 m², frente a los 270.000 € de 2012. El número de residentes extranjeros en Portugal ha aumentado significativamente, con los brasileños como la mayor comunidad. Las principales razones del alza de precios: aumento de la demanda, alta rentabilidad, crecimiento económico, Golden Visa y tipos de interés bajos.
Tipologías de inmuebles en Portugal
- Apartamentos (piso bajo, plantas intermedias o último piso)
- Dúplex: viviendas en dos plantas con escalera interior
- Casas: viviendas de planta baja
- Casas rústicas y fincas: propiedades rurales
- Áticos: construcciones de lujo en azoteas
Nomenclatura de apartamentos en Portugal:
- T0: estudio sin dormitorio
- T1: 1 dormitorio
- T2: 2 dormitorios
- T3: 3 dormitorios (y así sucesivamente)
- T1+1: 1 dormitorio + 1 habitación interior sin ventana
Cómo comprar una propiedad en Portugal
Varios factores influyen en la elección: ubicación, proximidad al trabajo, transporte, precio y características del inmueble. Para conocer el procedimiento de compra en detalle, consulte el artículo sobre el contrato de compraventa de inmuebles en Portugal.
Principales portales y agencias inmobiliarias en Portugal
Portales de búsqueda: Imovirtual, Sapo, OLX.
Principales agencias: Remax, ERA, Século 21, Chave Nova, BPI Imobiliária.
Por experiencia, le aconsejo encarecidamente no avanzar en la compra de un inmueble en Portugal sin apoyo profesional: documentos en portugués, vicios ocultos, dificultades administrativas. Si desea ser acompañado, utilice el botón de contacto.
Golden Visa para comprar una propiedad en Portugal
La inversión inmobiliaria a partir de 500.000 € (o menor umbral en territorios de baja densidad) daba acceso al Golden Visa. Desde 2021, esta opción ya no está disponible en Lisboa ni Oporto: el gobierno portugués ha limitado las inversiones inmobiliarias aptas al interior del país y a las regiones autónomas. Para conocer los detalles actualizados, consulte la página dedicada al Golden Visa.
Compra de inmuebles en Lisboa y Portugal
Al validar el formulario de contacto, autoriza a transmitir su solicitud a agencias inmobiliarias anglófonas de referencia que podrán contactarle directamente. Nada está automatizado: son profesionales con sede en Lisboa y cualificados para acompañarle en su proyecto. Essencial Portugal conecta particulares y empresas con profesionales certificados y de confianza en Portugal. Solo estos profesionales pueden informarle, ofrecerle y facturarle estos servicios.
