Vender un inmueble en Portugal: guia 2026

Victor | Essencial Portugal

El mercado inmobiliario en Portugal —ya sea en Lisboa, Oporto, el Algarve o sus alrededores— está en pleno auge. Razones de mercado o personales pueden llevarle a vender una propiedad en el país, ya sea una casa, un chalet o un apartamento.

Vender un inmueble en Portugal implica diferentes gestiones antes, durante y después de la venta. Es un proceso largo para el que conviene estar bien acompañado y conocer todas las opciones disponibles, ya que no todas son igualmente interesantes.

En esta página encontrará toda la información necesaria para vender una propiedad en Portugal. Si desea ser acompañado en este proceso, utilice el formulario a continuación para ser contactado por un profesional de confianza.

Vender en Portugal sin agencia inmobiliaria

Todos los puntos descritos a continuación son gestiones de las que no tendrá que preocuparse si decide vender su propiedad en Portugal con la ayuda de un intermediario profesional.

Una de las razones por las que algunos propietarios consideran vender directamente es la comisión de la agencia inmobiliaria, que habitualmente es del 5% del precio de venta (más IVA). En una venta de 100.000 €, esto representa 5.000 € para la agencia. Ahorrar esta comisión puede parecer atractivo, pero hay otros factores importantes a considerar.

Sin agente, usted será responsable de organizar las visitas, redactar los contratos en portugués, acudir solo al notario y gestionar todos los aspectos legales y fiscales de la operación. Vender su propiedad en Portugal sin apoyo local es algo que desaconsejo: los errores pueden acabar costando mucho más que el 5% de comisión.

Además, deberá asumir personalmente los costes de publicidad en portales especializados, redes sociales y prensa, así como la organización de las fotografías y las visitas virtuales. Las agencias inmobiliarias disponen también de herramientas de análisis de mercado para estimar correctamente el precio de venta comparando inmuebles similares vendidos recientemente en el mismo barrio, una investigación que el propietario particular tendrá que hacer por su cuenta.

El tiempo y el dinero que implica este proceso —especialmente la recopilación de documentos y la preparación de contratos— son elementos esenciales a valorar antes de decidir prescindir de un agente inmobiliario en Portugal.

Vender un inmueble en Portugal: administración

Debe asegurarse de que dispone de todos los documentos necesarios para vender una casa sin la ayuda de un agente inmobiliario, así como para hacer frente a cualquier dificultad, incluidos contratos y escrituras.

Documentos necesarios para vender una propiedad portuguesa

Documentos necesarios para vender una propiedad en Portugal:

Caderneta Predial: se obtiene directamente en Finanças (autoridades tributarias portuguesas)
Certidão Permanente do Registo Predial: acredita la propiedad y la titularidad del inmueble e incluye los detalles de cualquier hipoteca vigente. Puede solicitarse en línea en el Registro de la Propiedad o en persona en cualquier Conservatória do Registo Predial o Loja do Cidadão
Licença de Utilização / Licença de Habitação (cédula de habitabilidad): expedida por la Câmara Municipal del municipio donde se encuentra el inmueble. Si no dispone de ella, puede solicitar una copia en el ayuntamiento correspondiente
Ficha Técnica da Habitação: solo obligatoria si el inmueble fue construido o sometido a obras de reconstrucción, ampliación o transformación después del 30 de marzo de 2004. Describe los principales aspectos técnicos y funcionales del inmueble. Debería haberla recibido en el momento de la compra; en caso contrario, puede obtener una copia en el ayuntamiento
Certificado energético: obligatorio para la venta. Detalla la eficiencia energética del inmueble
Cancelación de hipoteca: si el inmueble está hipotecado, debe solicitar al banco la cancelación de la hipoteca y la liquidación de la deuda antes de la venta

Desde la entrada en vigor de la Ley 8/2022 (abril de 2022), el vendedor debe también entregar al nuevo propietario un certificado de deudas a la comunidad de propietarios. Este documento, emitido por la administración del condominio, incluye información sobre las deudas pendientes, los cargos vigentes, las fechas de vencimiento y cualquier coste adicional. El propietario debe informar a la administración de la venta con al menos 15 días de antelación antes del envío de la carta certificada.

Contrato de promesa de compraventa del inmueble

Si llega a un acuerdo con un comprador, el siguiente paso es firmar un Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Este documento, regulado por el Código Civil portugués, debe cumplir requisitos específicos para ser legalmente válido:

Las firmas deben verificarse en persona
Debe presentarse la licença de habitação
Identidad completa del vendedor y del comprador
Descripción detallada del inmueble
Confirmación de que la propiedad está libre de cargas y gravámenes
Plazo para la firma de la escritura definitiva e implicaciones en caso de incumplimiento (por ejemplo, devolución del depósito)
Precio de compra, forma de pago e importe del depósito

En el Portal do Habitação (Portal de la Vivienda) encontrará un modelo orientativo de CPCV. En cualquier caso, se recomienda contar con un abogado o notario para verificar que el documento cumple todos los requisitos legales antes de su firma.

Vender su casa en Portugal: impuestos y tasas

Impuesto sobre plusvalías en Portugal

Al vender una propiedad en Portugal, es necesario tener en cuenta las plusvalías generadas por la operación. El Estado grava el 50% de la plusvalía obtenida, que se declara en la renta. Por ejemplo, si la plusvalía es de 20.000 €, el impuesto se calculará sobre 10.000 €.

Para calcular la plusvalía pueden deducirse los gastos asociados a la compra y la venta: costes de construcción, honorarios del agente inmobiliario, certificado energético, gastos de registro y escritura. La fórmula aplicable es:

Plusvalía = valor de venta − (valor de adquisición × coeficiente monetario) − gastos de compra y venta − gastos de revalorización del inmueble en los últimos 5 años

Existen sin embargo algunas exenciones:

Si se trata de la vivienda habitual familiar y el importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual
Si el vendedor está jubilado o tiene más de 65 años y destina el importe a la compra de un contrato de seguro, una aportación individual a un fondo de pensiones abierto o una contribución al régimen público de capitalización, siempre que lo haga entre los 24 meses anteriores a la venta y los 36 meses posteriores
Si el inmueble vendido fue adquirido antes de 1989

Comisión del agente inmobiliario portugués

Si contrata a un agente inmobiliario para vender su propiedad en Portugal, la comisión habitual es del 5% + IVA sobre el precio escriturado.

Le aconsejo encarecidamente recurrir a un agente inmobiliario. Los puntos tratados en esta página no son exhaustivos: existen otros elementos a considerar según cada situación concreta, y contar con un intermediario profesional garantiza que no se omita nada y que la venta se gestione en las mejores condiciones posibles.

Cancelación de la hipoteca

Si vende un inmueble adquirido con hipoteca, es imprescindible cancelarla antes de la venta para que la propiedad quede libre de cargas para el nuevo comprador.

La solicitud de cancelación de la hipoteca se tramita junto con la inscripción de la compraventa y, si procede, la constitución de una nueva hipoteca por parte del comprador. El coste de la cancelación en el Registro de la Propiedad es de aproximadamente 50 €. Infórmese también sobre los posibles gastos asociados a la amortización anticipada del crédito hipotecario.

Si desea vender la vivienda que ha adquirido con una hipoteca, es esencial que cancele la hipoteca para que la vivienda quede libre de cargas para el nuevo comprador.

En este caso, la solicitud de cancelación de la hipoteca va acompañada de una solicitud de inscripción de la compraventa de la vivienda, así como de la posible constitución de una nueva hipoteca.

Esta cancelación cuesta unos 50 euros en el registro de la propiedad. También es importante informarse sobre los posibles gastos que conlleva la realización de un anticipo de crédito.

Gastos de documentación

Tenga en cuenta los siguientes gastos administrativos al vender una propiedad en Portugal:

Certidão Permanente do Registo Predial: 15 € por fracción (válida 6 meses)
2.ª copia de la licença de utilização: desde 35 € (varía según el número de páginas)
2.ª copia de la Ficha Técnica da Habitação: desde 35 € (varía según el número de páginas)
Certificado energético: desde 130 € (aumenta según la superficie del inmueble)

Etapas de la venta de un inmueble en Portugal

Evaluar el precio de la propiedad

El primer paso es determinar el valor de su propiedad portuguesa, lo que puede hacerse de varias maneras:

Busca en Internet o pregunta a tus vecinos por el precio de propiedades comparables que estén a la venta o se acaben de vender. No te fijes sólo en la superficie, sino también en el estado de conservación y en las mejoras que se hayan podido hacer.
Aprovecha las plataformas de internet que pueden ayudarte a determinar un precio de forma gratuita. Esta tasación puede no ser totalmente fiable, ya que no tiene en cuenta todos los elementos que influyen en el valor de un inmueble.
Utilice como orientación el valor del activo tributario, que es el valor atribuido a su propiedad por
Finanzas y que se utiliza para determinar, por ejemplo, el IMI a pagar.
Recurra a los servicios de un tasador jurado. Estos especialistas, que también realizan tasaciones para préstamos hipotecarios en Portugal, toman medidas, fotografías y analizan los documentos del inmueble para calcular un valor.

Una vez fijado el precio, determine su margen de negociación. En otras palabras, ¿cuál es el precio mínimo por el que quiere vender su propiedad en Portugal? A todos los compradores les gusta negociar e intentar obtener un descuento. Si no quiere regatear, deje claro en su anuncio que el precio no es negociable.

El mercado inmobiliario en Portugal está en auge y es muy activo, lo que puede llevar a los vendedores a ofrecer precios superiores a la media. Por lo tanto, tenga en cuenta que si no tiene visitas programadas después de 1 mes del anuncio, es probable que el precio sea demasiado alto. Por lo tanto, debe recurrir a un profesional para que evalúe el precio adecuado para su propiedad en Portugal.

Preparar la propiedad para la venta

Es hora de reparar puertas de armarios, limpiar espacios de almacenamiento y, si es necesario, pintar paredes y techos, así como modernizar ciertos elementos de su propiedad. Para obtener un precio decente por su vivienda, ésta debe estar en excelentes condiciones.

Si el inmueble es antiguo y las reparaciones resultan demasiado caras, puede optar por dirigirse a inversores que busquen viviendas para reformar.

Una vez terminadas la limpieza y las reparaciones, tome imágenes (fotos y vídeo) para dar a conocer la propiedad en venta. Si no puede permitirse contratar a un profesional, céntrese en aspectos como la luminosidad (encienda las luces si es necesario), la captación de elementos atractivos (como las vistas desde el balcón o los nuevos electrodomésticos) y los detalles del edificio o las zonas verdes cercanas. En otras palabras, muestre todas las ventajas de su casa.

Promocionar la propiedad para venderla

Si quieres llegar al mayor número posible de compradores potenciales en Portugal, puedes utilizar inmuebles, artículos de segunda mano o plataformas de redes sociales. En este caso, puedes utilizar Facebook Marketplace o difundir las ventas entre tus amigos y conocidos.

Ten mucho cuidado con la información que facilitas. Se distribuirá a personas que no conoces. Evita darles tu dirección completa o imágenes de objetos valiosos o fotos familiares.

En el anuncio, destaca las buenas cualidades del alojamiento, como la zona, el estado de conservación y la ubicación (di si hay colegios, zonas verdes o transporte público cerca). Pon tus datos de contacto y un horario para que los interesados puedan llamar; de lo contrario, es posible que recibas llamadas cuando estés trabajando o durmiendo.

Cuando organices visitas, esfuérzate por descartar a personas que puedan estar realmente interesadas. Cuando reciba a desconocidos, haga que alguien le acompañe a casa para garantizar un mínimo de seguridad.

Prepárese para la visita anticipando las preguntas que le harán. Los compradores de un inmueble en Portugal y en otros lugares probablemente querrán saber por qué lo vende, si ha tenido que hacer alguna reparación importante, cómo es el barrio y cuáles son los gastos de comunidad, entre otras cosas. Aunque esté desesperado por vender, no lo demuestre. No acepte la primera oferta que reciba y espere a la que cumpla plenamente sus expectativas.

Contacte conmigo para vender una propiedad en Portugal

¿Quiere vender una propiedad en Portugal? Póngase en contacto conmigo y le pondré en contacto con un agente inmobiliario que se encargará de la evaluación de su propiedad, tomará fotografías para crear un anuncio atractivo, lo publicará en los sitios de anuncios más consultados de Europa y del mundo, le dirigirá a abogados de confianza para la redacción de todos los contratos, le acompañará a la notaría para la firma, se encargará de que se respete la normativa y muchas cosas más: una venta llave en mano de su propiedad portuguesa con total confianza.

Al validar este formulario, me autoriza a transmitir su solicitud a un profesional anglófono establecido en Portugal y cualificado para acompañarle en su proyecto. Nada está automatizado, se trata de profesionales establecidos en Lisboa, que conozco personalmente y que se pondrán en contacto con usted lo antes posible para un primer intercambio.

Essencial Portugal es un sitio web que pone en contacto a particulares/empresas con profesionales certificados y de confianza en Portugal para llevar a cabo proyectos en el país. Sólo estos profesionales certificados y homologados pueden informarle, ofrecerle y facturarle estos servicios.

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