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Achat immobilier Lisbonne, investissement immobilier au Portugal

Achat immobilier Lisbonne, investissement immobilier au Portugal

Recherche maison ou appartement Lisbonne

Que ce soit pour une location, un achat immobilier ou un investissement immobilier locatif à Lisbonne ou ailleurs au Portugal, il faut savoir que les choses ont beaucoup évoluées ces dernières années. On compte aujourd’hui pas moins de 45000 expatriés français au Portugal pour une grande partie investisseurs mais aussi beaucoup d’anglais, d’allemands ou de chinois qui viennent eux aussi investir au Portugal. On observe donc une très forte hausse des prix et un marché immobilier qui s’est énormément développé autour de l’investissement locatif courte durée ou de l’achat de résidences secondaires ces derniers temps.

Les conséquences sont des prix plus élevés à l’achat, une demande beaucoup plus importante que l’offre mais aussi une amélioration du standing des biens immobiliers à acheter. Ces derniers ne restent pas longtemps sur le marché à Lisbonne comme ailleurs et il faudra pour une grande partie prévoir des travaux de rénovation auxquels tous les investisseurs étrangers ne pensent pas forcément, notamment pour répondre aux standards européens concernant l’isolation.

Il vous faudra donc prendre le temps d’effectuer votre recherche auprès des différentes agences immobilière de Lisbonne ou ailleurs au Portugal ou vous faire accompagner par un chasseur de biens immobiliers pour être sur de passer en revue toutes les opportunités du marché portugais qui s’offrent à vous et de faire le bon choix.

Achat immobilier Lisbonne et Portugal: Lucy vous accompagne

Je vous propose de gagner du temps et d’éviter les pièges de l’immobilier en vous mettant en relation avec Lucy.

Elle est française, habite au Portugal depuis plus de 15 ans et travaille en tant qu’agent immobilier 100% indépendant afin de conserver vos intérêts au premier plan. Dans le cas d’un projet concret et à court terme d’investissement immobilier à Lisbonne ou ailleurs au Portugal, vous pouvez utiliser le bouton de contact ci-dessous et remplir le formulaire dédié afin que Lucy revienne vers vous pour discuter de votre projet et de la manière dont elle peut vous aider à le concrétiser.

Elle peut en effet se charger de la recherche du bien selon vos critères jusqu’à la finalisation de son achat chez le notaire mais également vous accompagner dans les administrations pour l’obtention de documents essentiels comme le NIF ou le statut de Résident Non Habituel.

 

FORMULAIRE

Rechercher un bien à acheter à Lisbonne, au Portugal

La recherche d’un bien à acheter à Lisbonne ou au Portugal peut être compliquée si vous ne parlez pas la langue et ne connaissez pas les spécificités du marché immobilier portugais ou les pièges à éviter :

  • Certains biens immobiliers ne sont disponibles que dans certaines agences en exclusivité
  • Certaines annonces immobilières sur les grands sites web ne sont plus disponibles depuis longtemps et utilisées comme produit d’appel
  • Il existe des sites internet où trouver des appartements ou maison à acheter au Portugal à des particuliers mais il vous faudra maîtriser la langue
  • Certains terrains peuvent être en vente mais en réalité non constructibles
  • Il faudra vous faire accompagner d’un notaire pour la conclusion de la vente mais les documents seront en portugais
  • Lors d’un achat immobilier à Lisbonne ou au Portugal, il existe des règles différentes de celles de la France concernant le droit de rétractation

Pour toutes ces raisons, il est préférable de vous faire accompagner par un professionnel qui connaît le marché, ses pièges et saura trouver le bon investissement immobilier portugais selon ce que vous recherchez.
Agence immobiliere Era portugal

Achat immobilier au Portugal

Les contenus présentés à partir d’ici n’excluent en aucun cas la consultation d’un professionnel de l’immobilier, de la comptabilité ou du droit immobilier, que je considère comme indispensables pour toute opération immobilière au Portugal par un étranger.

Ces 3 domaines d’expertise ne sont pas les miens et il se peut que certaines informations soient inexactes ou non mise à jour. Mon principal objectif étant ici simplement de vous donner des indications, des pistes ou des idées qui pourraient vous être utiles en étant le plus juste possible.

La loi portugaise ne prévoit aucune restriction sur l’achat de biens immobiliers par des étrangers. Autorisés à acheter des biens immobiliers résidentiels et commerciaux, ainsi que des terrains – en tant qu’entité physique et juridique.

Après avoir pris connaissance des biens en vente à Lisbonne ou au Portugal via Internet, des publications imprimées et des visites d’expositions thématiques, il vous faudra choisir le bon médiateur. Vous pouvez effectuer votre achat immobilier de manière indépendante mais si vous ne parlez pas la langue je ne vous le conseille pas. Pour un achat plus rapide et plus sûr, il est recommandé de passer par un agent immobilier portugais. J’ai une préférence pour les agents immobiliers indépendant qui balayeront plus largement le marché pour trouver le bien immobilier portugais qui vous conviendra le mieux.

Avant l’achat immobilier au Portugal

Après une discussion plus détaillée de votre recherche immobilière avec l’agent immobilier, l’acheteur potentiel est invité à effectuer des visites guidées. Ces visites comprennent une inspection des biens sélectionnés et des conseils d’experts. L’acheteur devra ici assumer les frais de transport et d’hébergement. Si les premières visites ne sont pas concluantes, il devra y en avoir d’autres.

Si l’acheteur ne peut pas rester au Portugal tout au long de la transaction, il est plus risqué mais tout à fait possible d’effectuer un achat immobilier à distance. Pour cela, il faut faire une lettre de procuration (Procuração) et la transmettre à l’Ambassade de la République portugaise de votre pays et à un représentant légal. Le document est publié en portugais.

Après sélection de votre bien immobilier

Avant que les parties ne procèdent directement à la transaction, plusieurs procédures sont nécessaires.

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Premièrement, l’acheteur doit avoir un numéro d’identification fiscale local (NIF). Il peut être délivré par l’autorité fiscale locale (Servico de Financas), par l’intermédiaire d’un avocat ou d’un représentant fiscal. L’obtention d’un NIF est nécessaire puisque lors de l’acquisition d’un bien immobilier au Portugal, l’acheteur devient un contribuable portugais. De plus, un numéro d’identification fiscale est requis pour ouvrir un compte bancaire.

Ouvrir un compte bancaire au Portugal ou non – dépend de l’option de virement des fonds :

  • Virement depuis votre compte en banque Européen vers un compte en banque portugais puis vers le compte en banque du vendeur. Le transfert de fonds au vendeur peut être fait par la personne a qui vous avez donné procuration.
  • Virement depuis votre compte bancaire vers un compte bancaire spécial de l’avocat, puis transfert des fonds au vendeur au vendeur.

Toutefois, le paiement de la transaction sera dans tous les cas effectuée par virement et non en espèces.

Une autre étape consiste à réserver le bien immobilier portugais. Pour ce faire, vous devrez payer des frais de réservation d’un montant de 10% de la valeur du bien immobilier. Cette contribution signifie que le vendeur retire l’objet de la vente et que personne d’autre ne peut l’acheter. Le paiement s’effectue par virement au vendeur.

Si vous souhaitez acheter la maison ou l’appartement rapidement, vous pouvez vous passer des frais de réservation et passer directement à la conclusion du contrat préliminaire (Contrato de Promessa de Compra e Venda), moyennant l’accord des parties.

Contrat immobilier préliminaire

Après la réservation du bien immobilier, le vendeur et l’acheteur concluent un contrat préliminaire. Le document contient :

  • Une description du bien
  • Son prix
  • Les conditions de paiement
  • Les droits et obligations des parties

À ce stade, l’acheteur verse un acompte correspondant à entre 10-30% du prix du bien immobilier. Si après la conclusion d’un contrat préliminaire, le vendeur refuse la transaction, il est tenu de verser à l’acheteur le double de cet acompte. Si c’est l’acheteur qui refuse la transaction, il perd cet acompte et peut être amené devant le tribunal par le vendeur pour verser une indemnité.

Lors d’un achat hypothécaire, le refus de la banque de contracter un emprunt n’est pas imputable à l’acheteur et le dépôt lui est restitué. Cependant, cette condition doit nécessairement être énoncée dans le contrat.

Vérifier l’état du bien immobilier

Entre la signature du contrat immobilier préliminaire et du contrat de vente et d’achat, il faut compter entre un et six mois. Pendant ce temps, l’avocat recueille tous les documents nécessaires confirmant l’état juridique et technique du bien immobilier.

achat immobilier Portugal état des lieux

Ceux-ci incluent les documents suivants:

  • Extrait du cadastre terrestre (Centidão de Teor). Il montre l’emplacement du bien immobilier et son type.
  • Extrait du bureau des impôts (Caderneta Urbana / Rustica Predial) ou Livre de la maison (Caderneta Predial). Un document sur l’enregistrement fiscal du bien qui contient également des données sur son emplacement, la taille de la parcelle, le métrage, le nombre de pièces, la présence d’un garage, etc.
  • Certificat de logement (Licença de Habitação). Un document de la municipalité confirmant la conformité du bien immobilier aux codes du bâtiment. Cela s’applique uniquement aux bâtiments construits après 1951.
  • Fiche technique du bien (Ficha Técnica de Habitação). Il s’agit d’un document de propriété comprenant un certificat de logement et un extrait de l’inspection des impôts. Il spécifie également les coordonnées de l’entrepreneur, du client et des fournisseurs de matériaux de construction sur lesquels vous pouvez le cas échéant, prétendre de la qualité de la construction. Une fiche technique est requise uniquement pour les biens immobiliers avec un certificat de logement délivré après le 30 mars 2004.
  • Un document de l’Institut portugais pour la protection des monuments historiques (IPPAR). Requis pour les biens immobiliers qui sont des monuments historiques. Publié dans l’IPPAR et la municipalité, cela confirme que ces institutions n’ont pas l’intention d’exercer leur droit d’interdire la vente.
  • Certificat énergétique (Certificado Energetico). Il indique si le bâtiment répond aux nouvelles normes de consommation d’énergie.

Après la signature du contrat préliminaire mais pas moins de trois jours avant la transaction finale, vous devrez payer la taxe sur le transfert de propriété et le droit de timbre à l’inspection des impôts locale.

Conclusion du contrat de vente

La transaction finale (Escritura) a lieu chez le notaire. Tout d’abord, le spécialiste vérifie l’exhaustivité et l’exactitude de tous les documents présentés ainsi que des reçus pour le paiement des taxes. Dans le même temps, le montant restant de la transaction est payé à savoir et le vendeur reçoit le reste des fonds qui se trouvent soit sur le compte personnel de l’acheteur soit sur le compte bancaire portugais de l’avocat.

Avant la signature du contrat de vente immobilière par les parties, le notaire doit le lire à voix haute. La lecture se fait en portugais, raison pour laquelle il est important si vous ne parlez pas la langue, de vous faire accompagner par une personne francophone. Contactez-moi si vous souhaitez que je vous mette en relation avec un agent immobilier indépendant à Lisbonne qui a toute ma confiance.

Enregistrement de la transaction immobilière par l’Etat portugais

Lors de la signature de l’accord principal, des copies notariées du document sont envoyées au registre foncier de la Conservatoria do Registo Predial pour que le nouveau propriétaire y soit enregistré ainsi qu’aux autorités fiscales. Après cela, le nouveau propriétaire reçoit le certificat d’enregistrement Certidão de Teor renouvelé et le Caderneta Predial.

Après le changement de propriétaire, les contrats de services téléphoniques, de fourniture d’électricité, d’eau et de gaz, ainsi que de services de copropriété sont renouvelés.

Frais d’achat immobilier au Portugal

Frais achat immobilier au Portugal

Droit de timbre (Imposto de Selo)

Le droit de timbre (Imposto de Selo) correspond à 0,8% du prix du bien immobilier portugais qui est indiqué dans le contrat. Si la transaction est réalisée avec un emprunt hypothécaire, les frais augmenteront encore de 0,04 à 0,6%.

Taxe sur le transfert de propriété (Imposto Municipal Sobre en tant que Transaccoes)

La taxe sur le transfert de propriété (Imposto Municipal Sobre en tant que Transaccoes / Transmissoes Onerosas ou IMT) dépend du type de bien immobilier, de son prix, de la nature de la résidence (résidence principale ou secondaire) et de l’emplacement de la propriété (continent du Portugal ou île). Les taux d’imposition des IMT sont examinés chaque année.

Voici ci-dessous les exemples de 2015 non mis à jour. Il faudra faire vos recherches pour connaître les taux exacts sont régulièrement mis à jour et ont donc surement changés mais cela vous donnera une idée.

Maison principale au Portugal
(Valeur de la propriété : Taux d’imposition / Montant déductible )

  • Jusqu’à 92407 € : 0% / 0 €
  • De 92407 € à 126403 € : 2% / 1848,14 €
  • De 126403 € à 172348 € : 5% / 5640,23 €
  • De 172348 € à 287213 € : 7% / 9087,19 €
  • De 287213 € à 574323 € : 8% / 11959,32 €
  • À partir de 574323 € : 6% / 0 €

Maison secondaire au Portugal
(Valeur de la propriété : Taux d’imposition / Montant déductible )

  • Jusqu’à 92407 € : 1% / 0 €
  • De 92407 € à 126403 € : 2% / 924,07 €
  • De 126403 € à 172348 € : 5% / 4716,16 €
  • De 172348 € à 287213 € : 7% / 8163,12 €
  • De 287213 € à 550836 € : 8% / 11035,25 €
  • À partir de 550836 € : 6% / 0 €

Taxe municipale IMI (Imposto Municipal de Imoveis)

Le propriétaire doit payer chaque année la taxe municipale IMI (Imposto Municipal de Imoveis). Le taux d’imposition varie de 0,3% à 0,8% de la valeur estimée de la propriété. Si la taxe IMI ne dépasse pas 250 €, elle est payée en avril de chaque année. Si le montant de la taxe est plus élevé, elle est alors payée en versements égaux, 2 ou 3 fois par an: en avril et en novembre ou en avril, juillet et novembre.

Frais d’avocat, notaire, agent immobilier et démarche administratives

La commission de l’agent immobilier au Portugal s’élève à 5% du montant de la transaction sans la TVA qui est de 23% au Portugal. Cette commission est à la charge du vendeur.

Les services d’avocat coûteront entre 1% et 1,5% du montant de la transaction et les services du notaire à partir de 1%.

Le numéro d’identification fiscale portugais coûte 7,5 €. Pour l’enregistrement des droits de propriété, vous devrez payer 250 € et 100€ à 200€ pour le changement de vos factures d’électricité.

Lors de l’achat d’une hypothèque, le bien est évalué par un professionnel dont les service coûtent à partir de 300 €.

Hypothèque d’un bien immobilier au Portugal

Il est tout à fait réaliste pour un non-résident portugais de contracter une hypothèque mais les conditions spécifiques du prêt dépendront de la situation personnelle du demandeur et principalement de son revenu.

Le paiement initial est de 30 à 40%. Le taux sur les prêts hypothécaires dans la plupart des banques est lié au taux Euribor des trois derniers mois, majoré de deux à quatre points de pourcentage.

Dans le même temps, les paiements mensuels ne doivent pas dépasser 35% du revenu de l’emprunteur. La durée du prêt dépend en grande partie de l’âge du demandeur, son montant ne devant pas dépasser 75 ans. Autrement dit, une personne âgée de 30 ans peut obtenir une hypothèque sur 45 ans.

L’ensemble des documents requis peut varier selon les banques. Cependant, une liste approximative comprend:

  • Photocopie du passeport;
  • Numéro d’identification fiscale portugais NIF;
  • Relevé bancaire des comptes personnels.

Les employés devront également présenter:

  • La déclaration de revenus de la dernière année;
  • Les fiches de paie des trois derniers mois;
  • Un certificat de travail et de poste dans l’entreprise.

Dans le cas des entreprises:

  • Déclaration de revenus de la dernière année;
  • Relevé bancaire du compte de l’entreprise sur les six derniers mois.

Les documents doivent être traduits en portugais ou en anglais. Le transfert est obligatoire et certifié par la section consulaire de l’ambassade de la République portugaise de votre pays.

Achat d’un terrain constructible au Portugal

achat terrain constructible Portugal

Pour pouvoir commencer la construction du terrain, un permis des autorités municipales sera nécessaire. Pour l’obtenir, il faut :

  • La sélection d’un terrain et la présentation des détails de la construction aux autorités municipales portugaises (obtention d’un avis préalable sur la possibilité d’obtenir l’autorisation de construire un bien immobilier spécifique).
  • Le choix de l’architecte et la définition avec lui des spécifications techniques.
  • Un aperçu topographique de la région.
  • La rédaction et présentation des plans aux municipalités locales.
  • L’obtention des approbations nécessaires.
  • Fournir un projet final avec tous les détails aux autorités municipales.
  • L’obtention du permis de construire (en règle générale, il est valable un an et peut être prolongé une fois).

Toute modification du projet doit refaire l’objet d’une examination et d’une approbation par les autorités municipales.

Dans la pratique, il faut 1 an à 1 an et demi pour obtenir un permis de construire. Une procédure accélérée est fournie pour les sites situés dans la zone loteamento. Selon le projet, le permis de construire peut être délivré sous 21 jours.

Il convient de noter que pour un coût de construction supérieur à 12 500 euros, vous devrez faire appel à une entreprise de construction agréée ou obtenir votre propre permis de construire. Une fois par trimestre, le responsable technique (Technico Responsavel) contrôlera l’avancement des travaux de construction et les inspecteurs de la municipalité auront également le droit de visiter les sites de construction. À la fin de la construction, l’entreprise de construction ou un représentant du contrôle technique et le propriétaire du bien immobilier signent la fiche technique de l’habitation (Ficha Technica de Habitacao) dont un exemplaire est remis à la municipalité, le second est présenté lors de la vente du bien à un acheteur potentiel.

La dernière étape consiste à obtenir des certificats confirmant la conformité du bâtiment avec le projet. Cette procédure peut durer jusqu’à six mois. Jusqu’à la réception des certificats, la publicité du bien immobilier et sa vente ne sont pas autorisés.

Dans la pratique, il faut compter au moins deux ans et demi entre l’achat du terrain constructible au Portugal et la mise en vente ou l’habitation du bien immobilier construit.

Location d’un bien immobilier au Portugal

Il est important de garder à l’esprit que la loi met l’accent sur la protection des droits du locataire, il est donc bien s’attarder sur les termes du contrat de location. Tous les termes de l’accord doivent être inscrits dans le contrat mais ils peuvent être modifiés annuellement.

La durée du bail peut être quelconque mais pour les bien immobiliers qui sont loués sur le long terme (Et non des locations saisonnières), la durée de location minimale est fixée à cinq ans. Cette période est automatiquement prolongée de trois ans.

Le prix de location dépend du type de bien, de son emplacement et de la saison. Le loyer moyen au Portugal est autour de 500 € par mois mais devient bien plus élevé dans des villes comme Lisbonne qui sont devenues très touristiques ces dernières années.

Avec un contrat de location à court terme, le coût de location est fixe durant toute la durée du contrat. Dans le cas d’un contrat de location à long terme, le taux peut augmenter. Toutefois, l’augmentation du taux ne peut être effectuée par le propriétaire de façon arbitraire et cet élément doit être inclus dans le contrat. Pour conclure un contrat, en particulier pour la location d’un bien immobilier volumineux (villa, espace commercial), il est recommandé de contacter un avocat. Le coût de ses services sera équivalent à environ un mois de loyer.

Lors de l’emménagement, le locataire est tenu de payer l’équivalent de deux mois de loyer, à moins que les parties ne stipulent le contraire dans le contrat de location. Le dernier mois, le locataire ne paye pas de loyer. Si les meubles du locataire sont endommagés lors de la finition ou sont manquants, le locataire est tenu de payer des dommages et intérêts.

Les motifs d’expulsion d’un locataire sont les suivants:

  • Paiement du loyer en retard;
  • Utilisation du bien immobilier à des fins non spécifiées dans le contrat, y compris illégales (Sous location par exemple);
  • Travaux majeures sans le consentement du bailleur.

Marché immobilier à Lisbonne

Le marché immobilier de Lisbonne est en plein mouvement sur les années 2016 – 2017 et une chose est sure, c’est qu’il promet encore de nombreux changements dans les années à venir. Des changements qui ne sont malheureusement pas à l’avantage des acheteurs puisque les investisseurs, promoteurs et locations saisonnières très recherchées font grimper les prix immobiliers au Portugal et surtout dans la capitale.

Pour comprendre l’évolution du marché immobilier, c’est important d’avoir une vision de la tendance de ces dernières années. Entre 2008 et 2012 le marché a enregistré une baisse : même si elle a été seulement de 10% elle a eu le mérite d’exister. Mais le point qu’il faut noter est que cette baisse sur Lisbonne a été de 15 points moins importante que dans l’ensemble du pays. Cela montre que l’immobilier à Lisbonne est un marché à part et que les achat de résidences dans les terres plus reculées ne seront absolument pas un problème.

A titre d’exemple, vous pouviez acheter en 2008 un appartement 3 pièces de 100 mètres carrés autour de 300 000€ et 270 000€ en 2012. Une baisse importante qui permettait tout de même de belles affaires mais ce temps est révolu. A l’heure actuelle le prix du mètre carré à Lisbonne est autour de 4000€, soit 400 000€ pour un appartement de 100 mètres carrés, une grosse différence par rapport à 2012.
Il faudra donc prévoir un budget réaliste si vous souhaiter acheter dans la capitale. Les prix sont bien sûrs moins importants dans le grand Lisbonne et ailleurs au Portugal.

Projet immobilier à Lisbonne

En validant le formulaire de contact, vous m’autorisez à transmettre votre demande à une personne francophone qui pourra vous recontacter directement. Rien n’est automatisé : ce sont des personnes que je connais, basées à Lisbonne et qui sont qualifiées pour vous accompagner dans votre démarche & votre projet.