Verkauf von Immobilien in Portugal

Victor | Essencial Portugal

Immobilien in Portugal, sei es in Lissabon, Porto, an der Algarve oder in den umliegenden Gebieten, sind ein boomendes Geschäft, das zwar in einigen Jahren zurückgehen könnte, aber derzeit im Aufwind ist. Diese Hausse auf dem portugiesischen Immobilienmarkt, aber auch persönliche Gründe können Sie dazu veranlassen, eine Immobilie in Portugal zu verkaufen. Ob Sie nun ein Haus, eine Villa oder eine portugiesische Wohnung verkaufen wollen, Sie werden mit vielen Optionen konfrontiert, von denen nicht alle interessanter sind als die anderen. Der Verkauf einer Immobilie in Portugal muss ordnungsgemäß abgewickelt werden, umfasst verschiedene Maßnahmen vor / während / nach dem Verkauf und es ist wichtig, gut begleitet zu werden.

Auf dieser Seite finden Sie alle Informationen, die Sie für den Verkauf einer Immobilie in Portugal benötigen. Wenn Sie in diesem Prozess begleitet werden möchten, benutzen Sie das untenstehende Formular, um von einer Vertrauensperson kontaktiert zu werden, die Sie in diesem langen Prozess unterstützen und begleiten kann.

Verkaufen in Portugal ohne Immobilienmakler

Denken Sie daran, dass Sie sich über alle in diesem Artikel genannten Punkte keine Gedanken machen müssen, wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Immobilie in Portugal mit Hilfe eines Vermittlers zu verkaufen.

Einer der Gründe, warum manche Menschen den direkten Verkauf ihrer Immobilie in Portugal in Betracht ziehen, ist die Provision, die Immobilienmakler erhalten. Sie kann zwar von Unternehmen zu Unternehmen unterschiedlich sein, aber in der Regel beträgt die Provision 5 %, was bedeutet, dass das Maklerbüro bei einem Verkauf von 100 000 € 5 000 € (zuzüglich der entsprechenden Mehrwertsteuer) erhält.

Geld zu sparen ist ein Argument, das für Sie spricht, aber es gibt noch andere Faktoren zu berücksichtigen, wenn Sie Ihre portugiesische Immobilie ohne die Hilfe eines Immobilienmaklers verkaufen wollen. Sie müssen Besichtigungstermine vereinbaren, Verträge in portugiesischer Sprache aufsetzen, allein zum Notar gehen und vor allem die rechtlichen und steuerlichen Schwierigkeiten allein bewältigen. Ich rate Ihnen dringend davon ab, Ihr Haus in Portugal ohne Hilfe vor Ort zu verkaufen, denn das könnte Sie am Ende viel mehr kosten als die 5 % Provision.

Hinzu kommen die Kosten für die Bekanntmachung des Hausverkaufs durch Anzeigen auf spezialisierten Websites, in sozialen Netzwerken, in Zeitungen oder an der Immobilie selbst. Neben der Werbung für die zum Verkauf stehende Immobilie kümmern sich die portugiesischen Immobilienmakler auch um Fotos und Bilder für virtuelle Besichtigungen auf ihren eigenen Portalen (sowie auf anderen externen Portalen).

Darüber hinaus haben die Makler Zugang zu Marktforschungsinstrumenten, die es ihnen ermöglichen, kürzlich verkaufte Häuser oder ähnliche Häuser in der gleichen Gegend zu betrachten, um den Preis eines Hauses zu schätzen. Der Hauseigentümer muss diese Nachforschungen und Vergleiche in Abwesenheit eines Immobilienmaklers anstellen.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, keinen Immobilienmakler in Portugal einzuschalten, sollten Sie sich unbedingt über den Zeit- und Kostenaufwand im Klaren sein, der mit dem Prozess verbunden ist, insbesondere bei der Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen und der Vorbereitung der Verträge.

Verkauf von Immobilien in Portugal: Verwaltung

Sie müssen sich vergewissern, dass Sie über alle erforderlichen Unterlagen verfügen, wenn Sie ein Haus ohne die Hilfe eines Immobilienmaklers verkaufen wollen, und dass Sie mit allen Schwierigkeiten fertig werden, einschließlich Verträgen und Urkunden.

Erforderliche Dokumente für den Verkauf einer portugiesischen Immobilie

Caderneta predial, die Sie direkt beim portugiesischen Finanzamt beantragen müssen
Certido Permanente do Registo Predial, das die Eigentumsrechte an der Immobilie nachweist. Das Dokument sollte auch Angaben über etwaige Hypotheken enthalten, die Sie aufgenommen haben. Dieses Dokument kann entweder online beim Grundbuchamt oder persönlich bei einem Grundbuchamt oder einer Loja do Cidado beantragt werden.
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung, “licença de utilizaço” oder “licença de habitaço” genannt, wird von der Câmara Municipal der Gemeinde ausgestellt, in der sich die Immobilie befindet, die Sie in Portugal verkaufen möchten. Wenn Sie dieses Dokument nicht finden, können Sie eine zweite Kopie bei der zuständigen Gemeinde anfordern.
Die Ficha técnica do Habitaço (Technisches Dossier für Wohngebäude) ist nur erforderlich, wenn die zum Verkauf stehende portugiesische Immobilie nach dem 30. März 2004 gebaut oder mit dem Wiederaufbau, der Erweiterung oder dem Umbau begonnen wurde. In diesem Dokument werden die wichtigsten technischen und funktionellen Aspekte der Immobilie beschrieben. Das technische Datenblatt wurde Ihnen beim Kauf der Immobilie ausgehändigt, aber Sie können auch eine Kopie im Rathaus erhalten.
Der Energieausweis ist für den Verkauf einer Immobilie in Portugal erforderlich. Dieses Dokument gibt Auskunft über die Energieeffizienz Ihres Hauses.
Wenn Sie eine Hypothek haben, müssen Sie die Bank bitten, die Hypothek zu löschen und die Schulden zu begleichen.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, müssen Sie dem neuen Eigentümer eine Bescheinigung über die Schuldenfreiheit der Eigentumswohnung vorlegen. Diese Bestimmung, die im April 2022 in Kraft tritt, ist eine der Neuerungen des Gesetzes 8/2022. Nach dem neuen Gesetz muss die Wohnungseigentümergemeinschaft von der Verwaltung eine schriftliche Erklärung verlangen, die Informationen über ausstehende Schulden sowie die derzeit für die Immobilie geltenden Gebühren (z. B. Gebühren, Zahlungsfristen und zusätzliche Kosten) enthält. Der Eigentümer der Immobilie muss die Gebäudeverwaltung über den Verkauf der Wohnung informieren. Zwischen der Mitteilung und dem Versand des Einschreibens müssen mindestens 15 Tage liegen.

Vertrag über die Zusage zum Kauf und Verkauf der Immobilie

Wenn Sie mit einem Käufer eine Einigung erzielen, müssen Sie einen Kaufvertrag abschließen. Dieses Dokument, das im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt ist, muss bestimmte Standards erfüllen, um rechtlich zulässig zu sein. Eine davon ist, dass die Unterschriften persönlich beglaubigt und die “licença de habitação” vorgelegt werden müssen.

Außerdem muss sie Informationen über die Identität des Verkäufers und des Käufers sowie über die betreffende Immobilie enthalten. Sie muss bestätigen, dass die Immobilie frei von Pfandrechten oder anderen Belastungen ist. Er sollte auch eine Frist für den Abschluss des Kaufvertrags und die Folgen einer Überschreitung dieser Frist (z. B. Rückgabe der Anzahlung) enthalten. Der Vertrag sollte auch den Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, die Höhe der Kaution und andere Informationen enthalten.

Auf dem Portal do Habitaço (Wohnungsportal) finden Sie einen Entwurf des CPCV, der Ihnen eine Vorstellung davon vermitteln soll, wie der Vertrag abzufassen ist. In jedem Fall sollten Sie sich an einen Rechtsanwalt oder Notar wenden, um zu prüfen, ob das Dokument allen rechtlichen Anforderungen entspricht.

Verkaufen Sie Ihr Haus in Portugal: Steuern und Gebühren

Kapitalertragssteuer in Portugal

Personen, die den Verkauf ihres Hauses in Erwägung ziehen, müssen die beim Verkauf erzielten Kapitalgewinne bzw. den durch die Transaktion erzielten Gewinn berücksichtigen. In diesem Fall besteuert der Staat 50 % des durch die Transaktion erzielten Gewinns, der an das Finanzamt abgeführt wird. Wenn Sie also 20.000 Euro an Wertzuwachs erworben haben, beträgt die Steuer 10.000 Euro.

Um den Wertzuwachs zu berechnen, müssen Sie sich zunächst darüber im Klaren sein, dass die Ausgaben (Baukosten, Maklergebühren, Gebühren für Energieausweise, Eintragungs- und Urkundengebühren) sowie die Freibeträge (falls zutreffend) abgezogen werden können.

Um den durch den Verkauf einer Immobilie zu Ihren Gunsten erzielten Veräußerungsgewinn zu ermitteln, können Sie die folgende Formel verwenden: Veräußerungsgewinn = Verkaufswert der Immobilie – (Anschaffungswert der Immobilie x Geldwertkoeffizient) – Kauf- und Verkaufskosten – Kosten im Zusammenhang mit der Wertsteigerung der Immobilie (während der letzten 5 Jahre).

Es gibt jedoch einige Ausnahmen:

Wenn es sich bei der Immobilie um das Haus der Familie handelt und das Geld in ein anderes dauerhaftes Haus investiert werden soll.
Wenn Sie im Ruhestand oder über 65 Jahre alt sind und den Wertzuwachs für den Erwerb eines Versicherungsvertrags, einer individuellen Mitgliedschaft in einem offenen Pensionsfonds oder eines Beitrags zum öffentlichen Kapitalisierungssystem verwenden, müssen Sie dies zwischen 24 Monaten vor dem Verkauf und 36 Monaten nach dem Verkauf tun.
Wenn die in Portugal verkaufte Immobilie vor 1989 erworben wurde.

Provision eines portugiesischen Immobilienmaklers

Wenn Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihrer Wohnung beauftragt haben (oder dies beabsichtigen), wird eine Provision von 5 % (+ MwSt.) auf den Verkaufspreis fällig.

Dies ist die derzeitige durchschnittliche Gebühr, die von Immobilienmaklern erhoben wird.

Ich rate Ihnen dringend, einen Makler zu beauftragen, um Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Portugal zu verkaufen. Die Punkte auf dieser Seite sind nicht erschöpfend, es gibt wahrscheinlich noch weitere Punkte, die zu beachten sind, und die Einschaltung eines Maklers stellt sicher, dass Sie nichts vergessen und den Verkauf zu Ihrem Vorteil gestalten.

Löschung der Hypothek

Wenn Sie die mit einer Hypothek erworbene Immobilie verkaufen wollen, müssen Sie die Hypothek unbedingt löschen, damit das Haus für den neuen Käufer frei und unbelastet ist.

In diesem Fall wird der Antrag auf Löschung der Hypothek von einem Antrag auf Eintragung des Kaufs und Verkaufs der Immobilie sowie der eventuellen Bestellung einer neuen Hypothek begleitet.

Diese Löschung kostet beim Grundbuchamt etwa 50 Euro. Es ist auch wichtig, sich über die möglichen Kosten für einen Kreditvorschuss zu informieren.

Ausgaben für Dokumentation

Für den Papierkram, der für den Verkauf der Immobilie in Portugal erforderlich ist, müssen Sie unbedingt folgende Kosten einplanen:

Unbefristetes Landtitel-Zertifikat: 15 Euro pro Portion (gültig für 6 Monate).
Die Kosten für eine zweite Kopie der Nutzungserlaubnis betragen ab 35 Euro (die Kosten variieren je nach Anzahl der Seiten).
2. Kopie der technischen Unterlagen der Wohnung – ab 35 Euro (der Preis variiert je nach der Anzahl der Seiten).
Energieausweise ab 130 Euro (erhöht sich je nach Größe der Immobilie).

Etappen des Verkaufs einer Immobilie in Portugal

Bewertung des Preises der Immobilie

Der erste Schritt besteht darin, den Wert Ihrer portugiesischen Immobilie zu ermitteln, was auf verschiedene Weise geschehen kann:

Schauen Sie im Internet nach oder fragen Sie Ihre Nachbarn nach den Preisen für vergleichbare Immobilien, die zum Verkauf stehen oder gerade verkauft wurden. Achten Sie nicht nur auf die Fläche, sondern auch auf den Reparaturzustand und etwaige Verbesserungen.
Nutzen Sie Internetplattformen, die Ihnen bei der kostenlosen Preisermittlung helfen können. Diese Bewertung ist möglicherweise nicht ganz zuverlässig, da sie nicht alle Elemente berücksichtigt, die den Wert einer Immobilie beeinflussen.
Verwenden Sie als Richtwert den tributären Vermögenswert, d. h. den Wert, der Ihrer Immobilie durch
Finance und wird beispielsweise zur Bestimmung der zu zahlenden KAG herangezogen.
Nehmen Sie die Dienste eines zertifizierten Gutachters in Anspruch. Diese Fachleute, die auch Bewertungen für Wohnungsbaudarlehen in Portugal durchführen, nehmen Messungen vor, fotografieren und analysieren Immobilienunterlagen, um einen Wert zu ermitteln.

Sobald Sie den Preis festgelegt haben, bestimmen Sie Ihren Verhandlungsspielraum. Mit anderen Worten: Zu welchem Mindestpreis wollen Sie Ihre Immobilie in Portugal verkaufen? Jeder Käufer verhandelt gerne und versucht, einen Preisnachlass zu erzielen. Wenn Sie nicht feilschen wollen, machen Sie in Ihrer Anzeige deutlich, dass der Preis nicht verhandelbar ist.

Der Immobilienmarkt in Portugal boomt und ist sehr aktiv, was Verkäufer dazu verleiten kann, überdurchschnittlich hohe Preise anzubieten. Wenn Sie also nach einem Monat keine Besichtigungstermine haben, ist der Preis wahrscheinlich zu hoch. Sie sollten daher einen Fachmann hinzuziehen, um den richtigen Preis für Ihre Immobilie in Portugal zu ermitteln.

Bereiten Sie die Immobilie für den Verkauf vor

Es ist an der Zeit, Schranktüren zu reparieren, Stauräume zu entrümpeln und gegebenenfalls Wände und Decken zu streichen sowie bestimmte Elemente Ihrer Immobilie zu modernisieren. Um einen angemessenen Preis für Ihr Haus zu erzielen, muss es sich in einem ausgezeichneten Zustand befinden.

Wenn die Immobilie alt und die Reparaturen zu teuer sind, können Sie sich an Investoren wenden, die nach renovierungsbedürftigen Häusern suchen.

Sobald die Reinigung und die Reparaturen abgeschlossen sind, machen Sie Bilder (Fotos und Videos), um die Immobilie zum Verkauf anzubieten. Wenn Sie es sich nicht leisten können, einen Profi zu engagieren, sollten Sie sich auf Dinge wie Helligkeit (schalten Sie gegebenenfalls das Licht an), das Einfangen attraktiver Merkmale (wie die Aussicht vom Balkon oder neue Geräte) und Details des Gebäudes oder nahe gelegener Grünflächen konzentrieren. Mit anderen Worten: Präsentieren Sie alle Vorzüge Ihrer Wohnung.

Werbung für die Immobilie, um sie zu verkaufen

Wenn Sie in Portugal möglichst viele potenzielle Käufer erreichen wollen, können Sie Immobilien, Gebrauchtgegenstände oder Plattformen der sozialen Medien nutzen. In diesem Fall können Sie den Facebook-Marktplatz nutzen oder in Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis über Verkäufe berichten.

Seien Sie sehr vorsichtig mit den Informationen, die Sie bereitstellen. Sie werden an Personen weitergegeben, die Sie nicht kennen. Vermeiden Sie es, ihnen Ihre vollständige Adresse oder Bilder von wertvollen Gegenständen oder Familienfotos zu geben.

Heben Sie in der Anzeige die guten Eigenschaften der Wohnung hervor, z. B. die Gegend, den Zustand und die Lage (geben Sie an, ob es in der Nähe Schulen, Grünflächen oder öffentliche Verkehrsmittel gibt). Legen Sie Ihre Kontaktdaten und einen Zeitplan fest, damit Interessenten Sie anrufen können; andernfalls könnten Sie Anrufe erhalten, wenn Sie gerade arbeiten oder schlafen.

Wenn Sie Besuche organisieren, bemühen Sie sich, Personen auszusieben, die tatsächlich interessiert sein könnten. Wenn Sie Fremde empfangen, sollten Sie sich von jemandem nach Hause begleiten lassen, um ein Mindestmaß an Sicherheit zu gewährleisten.

Bereiten Sie sich auf den Besuch vor, indem Sie sich auf die Fragen vorbereiten, die Ihnen gestellt werden. Käufer einer Immobilie in Portugal oder anderswo werden wahrscheinlich wissen wollen, warum Sie die Immobilie verkaufen, ob Sie größere Reparaturen durchführen mussten, wie die Nachbarschaft aussieht und wie hoch die Gebühren für die Eigentumswohnung sind. Auch wenn Sie unbedingt verkaufen wollen, zeigen Sie es nicht. Nehmen Sie nicht das erste Angebot an, das Sie erhalten, sondern warten Sie auf dasjenige, das Ihre Erwartungen voll erfüllt.

Kontaktieren Sie mich, um eine Immobilie in Portugal zu verkaufen

Möchten Sie eine Immobilie in Portugal verkaufen? Setzen Sie sich mit mir in Verbindung und ich werde Sie mit einem Immobilienmakler in Verbindung setzen, der sich um die Bewertung Ihrer Immobilie kümmert, Fotos macht, um eine attraktive Anzeige zu erstellen, diese auf den am meisten konsultierten europäischen und weltweiten Anzeigenseiten veröffentlicht, Sie an vertrauenswürdige Anwälte für die Ausarbeitung aller Verträge verweist, Sie zur Unterzeichnung zum Notariat begleitet, für Sie darauf achtet, dass die Vorschriften eingehalten werden und vieles mehr: ein schlüsselfertiger Verkauf Ihrer portugiesischen Immobilie mit vollem Vertrauen.

Mit der Bestätigung dieses Formulars ermächtigen Sie mich, Ihre Anfrage an eine englischsprachige Fachkraft zu übermitteln, die in Portugal ansässig und qualifiziert ist, Sie bei Ihrem Projekt zu begleiten. Nichts ist automatisiert, es handelt sich um Fachleute mit Sitz in Lissabon, die ich persönlich kenne und die Sie so bald wie möglich für einen ersten Austausch kontaktieren werden.

Essencial Portugal ist eine Website, die Einzelpersonen/Unternehmen mit vertrauenswürdigen, zertifizierten Fachleuten in Portugal zusammenbringt, um Projekte im Land durchzuführen. Nur diese zertifizierten und zugelassenen Fachleute sind in der Lage, Sie zu informieren, diese Dienstleistungen anzubieten und in Rechnung zu stellen.

Essencial Portugal

Setzen Sie sich mit vertrauenswürdigen englischsprachigen Fachleuten in Portugal in Verbindung, die Ihnen bei Ihren Verwaltungs- oder Expatriierungsverfahren helfen.