Der portugiesische Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren erheblich gewachsen, insbesondere in Großstädten wie Lissabon und Porto. Portugal ist zu einem bevorzugten Ziel für ausländische Immobilieninvestoren geworden, die von wettbewerbsfähigen Preisen, günstigen steuerlichen Rahmenbedingungen und einer international anerkannten Lebensqualität angezogen werden.
Artikel aktualisiert im März 2026 – Preise 2026 nach Stadtteil hinzugefügt. Die Daten von 2022 werden als historische Referenz beibehalten.
Kurz zusammengefasst: Im Jahr 2026 erreicht der nationale Durchschnittspreis 3.076 €/m² (+12 % im Jahresvergleich). Lissabon verzeichnet einen Durchschnitt von 6.059 €/m², Porto liegt zwischen 3.940 und 4.200 €/m², die Algarve bei rund 3.400 €/m² (Bezirk Faro). Die Mieten stabilisieren sich nach mehreren Jahren starker Anstiege: Lissabon bei 20–22 €/m², Porto bei 15 €/m².
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Immobilienpreise in Portugal 2026
Kaufpreise nach Stadtteil in Lissabon 2026
Der Durchschnittspreis in Lissabon 2026 beträgt rund 6.059 €/m², mit erheblichen Unterschieden je nach Stadtteil:
| Stadtteil | Preis/m² 2026 | Veränderung 2025 |
|---|---|---|
| Alcântara | ~7.500 € | +25% |
| Avenidas Novas | ~6.800 € | +8% |
| Estrela | ~6.500 € | +15% |
| Belém | ~6.400 € | +7% |
| Parque das Nações | ~5.800 € | +3% |
Kaufpreise nach Stadtteil in Porto 2026
Der Durchschnittspreis in Porto 2026 beträgt rund 4.200 €/m²:
| Stadtteil | Preis/m² 2026 | Veränderung 2025 |
|---|---|---|
| Foz do Douro | ~5.500 € | +18% |
| Cedofeita | ~4.800 € | +14% |
| Ribeira | ~4.500 € | +12% |
| Bonfim | ~3.500 € | +10% |
Kaufpreise an der Algarve 2026
Der Bezirk Faro verzeichnet 2026 einen Durchschnittspreis von rund 3.400 €/m²:
| Stadt | Preis/m² 2026 | Veränderung 2025 |
|---|---|---|
| Lagos | ~3.800 € | +18% |
| Albufeira | ~3.500 € | +16% |
| Tavira | ~3.200 € | +20% |
Mietpreise 2026
| Region | Miete/m² 2026 | Ø 2-Zimmer | Veränderung 2025 |
|---|---|---|---|
| Lissabon | 20–22 € | ~1.600 €/Monat | +0,2% |
| Porto | ~15 € | ~1.100 €/Monat | -1,6% |
| Cascais | ~18 € | ~1.450 €/Monat | +2% |
| Algarve | ~11 € | ~900 €/Monat | +5% |
Geschätzte Mietrendite 2026: Porto 5–6,5% | Lissabon 4–5% | Cascais 3,5–4%
Wichtige Steuerreformen 2026 für Investoren
- 6% Mehrwertsteuer auf den Bau von Mietwohnungen mit moderater Miete (≤ 2.300 €/Monat) — statt bisher 23%
- 10% Steuer auf Mieteinnahmen (IRS Kategorie F) für langfristige Mietverträge mit moderater Miete — statt bisher 25–28%
- Fester IMT-Satz von 7,5% für Nicht-Residenten, unabhängig vom Immobilienwert
- Goldenes Visum: Wohnimmobilien sind nicht mehr förderfähig — nur Fonds und produktive Investitionen werden akzeptiert
Die rentabelste Strategie 2026 ist die langfristige Vermietung zu moderater Miete: reduzierte Mehrwertsteuer beim Bau + 10% Mietsteuer = bessere Nettorendite im Zeitraum 2026–2029.
Portugiesischer Immobilienmarkt 2022: historische Referenzdaten
Die folgenden Daten entsprechen den im November 2022 beobachteten Preisen und werden als historische Referenz beibehalten, um die Marktentwicklung seit diesem Zeitraum zu messen.
Kaufpreise in Lissabon 2022
Durchschnittspreis in Lissabon im November 2022: 3.843 €/m² (+3,6 % ggü. Nov. 2021):
- Ajuda: 4.183 €/m² (+5,5%)
- Alcântara: 6.841 €/m² (+28,6%)
- Areeiro: 4.593 €/m² (-0,3%)
- Avenidas Novas: 6.470 €/m² (+6,0%)
- Belém: 6.407 €/m² (+6,2%)
- Campolide: 5.848 €/m² (-0,6%)
- Estrela: 6.191 €/m² (+18,5%)
- Parque das Nações: 5.769 €/m² (-5,0%)
- Santa Maria Maior: 5.832 €/m² (+2,2%)
Kaufpreise in Porto 2022
Durchschnittspreis im November 2022: 2.390 €/m² (+5,2%):
- Aldoar – Foz do Douro – Nevogilde: 4.204 €/m² (+14,3%)
- Bonfim: 3.113 €/m² (+5,3%)
- Campanhã: 2.660 €/m² (+1,4%)
- Lordelo do Ouro e Massarelos: 3.484 €/m² (+1,7%)
- Paranhos: 2.865 €/m² (+3,5%)
- Ramalde: 2.750 €/m² (+17,0%)
Kaufpreise an der Algarve 2022
Durchschnittspreis im Bezirk Faro im November 2022: 3.044 €/m² (+17,7%):
- Albufeira: 3.006 €/m² (+16,0%)
- Faro: 2.542 €/m² (+17,5%)
- Lagos: 3.449 €/m² (+20,8%)
- Olhão: 2.570 €/m² (+18,0%)
- Portimão: 2.362 €/m² (+6,6%)
- Tavira: 2.807 €/m² (+21,0%)
Der portugiesische Immobilienmarkt in Kürze
Die Wohnimmobilienpreise sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, bleiben aber im Vergleich zu anderen europäischen Zielen wettbewerbsfähig. Portugal bietet eine breite Palette an Immobilien, von modernen Wohnungen bis zu traditionellen Häusern und Luxusvillen. Aufenthaltsprogramme für ausländische Investoren sind weiterhin verfügbar, obwohl das Goldene Visum 2026 auf Fonds und produktive Investitionen umgeleitet wurde und Wohnimmobilien nicht mehr abdeckt.
Mietpreise in Portugal 2022: historische Referenzdaten
Der durchschnittliche Mietpreis in Portugal lag im November 2022 bei 12,5 €/m², ein Anstieg von 16,3% gegenüber November 2021.
Mietpreise in Lissabon 2022
Durchschnitt: 17,3 €/m² (+29,3%):
- Ajuda: 17,4 €/m² (+34,2%)
- Alcântara: 16,4 €/m² (+26,5%)
- Areeiro: 15,2 €/m² (-30,4%)
- Avenidas Novas: 18,6 €/m² (+39,3%)
- Belém: 16,5 €/m² (+22,9%)
- Campolide: 17,8 €/m² (-32,2%)
- Estrela: 20,1 €/m² (+36,0%)
- Parque das Nações: 16,8 €/m² (-25,7%)
- Santa Maria Maior: 24,4 €/m² (+44,8%)
Mietpreise in Porto 2022
Durchschnitt: 13,4 €/m² (+26,9%):
- Aldoar – Foz do Douro – Nevogilde: 15,9 €/m² (+31,7%)
- Bonfim: 12,6 €/m² (+25,8%)
- Campanhã: 12,4 €/m² (+28,9%)
- Lordelo do Ouro e Massarelos: 11,6 €/m² (+11,1%)
- Paranhos: 11,6 €/m² (+14,5%)
- Ramalde: 10,6 €/m² (+18,2%)
Mietpreise an der Algarve 2022
Durchschnitt im Bezirk Faro: 11,0 €/m² (+12,1%):
- Albufeira: 10,2 €/m² (+17,3%)
- Faro: 9,3 €/m² (+3,2%)
- Lagos: 11,4 €/m² (+17,6%)
- Olhão: 10,7 €/m² (+25,2%)
- Portimão: 10,4 €/m² (+22,3%)
- Tavira: 10,3 €/m² (+15,6%)
Der Mietmarkt in Portugal verzeichnete 2022 starke Anstiege. Im Jahr 2026 hat sich die Dynamik stabilisiert — die Mieten steigen in moderatem Tempo und sind in Porto sogar leicht zurückgegangen. Die Preise bleiben in den größeren Städten und den gefragtesten Lagen tendenziell höher.
