Auf dem Portugal Real Estate Summit 2021, dem größten Investitionskongress der Iberischen Halbinsel, der am 29. und 30. September in Estoril stattfand, bestätigten internationale Investoren ihr Interesse am portugiesischen Immobilienmarkt und ihren Optimismus bezüglich der wirtschaftlichen Erholung nach Covid.
Fünf Jahre später haben sich die Prognosen von 2021 weitgehend bestätigt — und sind in vielen Fällen sogar übertroffen worden. Der portugiesische Immobilienmarkt ist heute einer der dynamischsten in Europa, mit weiter steigenden Preisen, anhaltender internationaler Nachfrage und dem Aufstieg neuer Investmentsegmente.
Artikel aktualisiert im März 2026 – Marktdaten, Preise und Investmentsegmente aktualisiert.
Kurz zusammengefasst: Im Jahr 2026 übersteigt der nationale Durchschnittspreis 3.076 €/m² (+12 % gegenüber dem Vorjahr). Lissabon verzeichnet einen Medianpreis von 6.059 €/m², Porto liegt zwischen 3.940 und 4.895 €/m². Das Investitionsvolumen überschreitet 2,5 Milliarden Euro. Student Housing, Senior Living und Logistik sind die am stärksten wachsenden Segmente.
Der portugiesische Immobilienmarkt 2026: Schlüsselzahlen
Nach Angaben von Iberian Property beliefen sich die Immobilieninvestitionen in Portugal im Jahr 2021 auf 1.205 Millionen Euro. Seitdem hat sich dieser Wert mehr als verdoppelt und überschritt im Jahr 2025 die Marke von 2,5 Milliarden Euro, mit ähnlichen Prognosen für 2026.
| Region | Durchschnittspreis 2026 | Jahresveränderung |
|---|---|---|
| Portugal national | ~3.076 €/m² | +12% |
| Lissabon | ~6.059 €/m² | +8% |
| Porto | 3.940–4.895 €/m² | +12% |
| Cascais | ~6.841 €/m² | +10% |
Im Jahr 2021 gaben über 80 % der Investoren auf dem Gipfeltreffen an, im darauffolgenden Jahr in portugiesische Immobilien investieren zu wollen. Diese Dynamik ist ungebrochen — Franzosen, Brasilianer, Briten und Deutsche bleiben die dominierenden Käuferprofile, ergänzt durch eine wachsende Präsenz nordamerikanischer Investoren.
Die stärksten Investmentsegmente 2026
Bereits 2021 identifizierten Experten von Cushman & Wakefield, CBRE und Savills Student Housing, Senior Living und Logistik als stark wachsende Segmente mit Nachholbedarf. Im Jahr 2026 sind diese Segmente die dynamischsten des Marktes:
| Segment | Schwerpunktregion | Geschätzte Rendite |
|---|---|---|
| Premium Wohnen | Chiado, Av. Liberdade, Ribeira Porto | 4–5,5% |
| Student Housing | Lissabon, Porto (Universitäten) | 7–9% (struktureller Mangel) |
| Senior Living | Cascais, Algarve, Porto | Stark wachsender neuer Markt |
| Logistik | Loures (Lissabon), Gaia (Porto) | +15% Grundstückswert |
| Büros Klasse A | Parque das Nações, Nova Porto | Leerstandsquote < 5% |
Auch der Hotelsektor bleibt attraktiv, mit einer Auslastungsrate in Lissabon von über 82% und einem RevPAR-Anstieg von +18%. Die Investoren sind weiterhin gespalten zwischen sofortigem Engagement und Vorsicht beim saisonalen Algarve-Markt.
Lissabon, Porto oder Cascais: Wo investieren in 2026?
| Kriterium | Lissabon | Porto | Cascais |
|---|---|---|---|
| Preis/m² | ~6.000 € | ~4.200 € | ~6.800 € |
| Mietrendite | 4–5% | 5–6,5% | 3,5–4,5% |
| Liquidität | Sehr hoch | Hoch | Mittel-hoch |
| Ideales Profil | Sicherer Vermögensaufbau, Prime | Beste Rendite | Premium-Zweitwohnsitz |
Anhaltende Herausforderungen: Bürokratie und Gesetzgebungsinstabilität
Eines der auf dem Gipfel 2021 angesprochenen Hauptprobleme ist 2026 genauso aktuell: die Bürokratie. Unvorhersehbare Genehmigungsfristen (18 bis 24 Monate für eine Baugenehmigung) treiben die Projektkosten um 15 bis 20% in die Höhe. Die gesetzgebungspolitische Instabilität — darunter Änderungen des NHR-Regimes und Anpassungen der AIMI — beeinträchtigt weiterhin die Planungssicherheit der Investoren. Sie brauchen vor allem dauerhafte Rechtsstabilität.
Der Angebotsmangel in den aufstrebenden Segmenten bleibt ebenfalls eine strukturelle Herausforderung: In Lissabon und Porto fehlen 25.000 Studentenbetten, und das Angebot an Senior Living ist abseits einiger Pionierprojekte kaum vorhanden.
Ausblick 2027
Die führenden Beratungsunternehmen erwarten ein moderateres, aber solides Wachstum: +6 bis 8% national, mit Porto und der Algarve als dynamischeren Märkten (+10 bis 12%) gegenüber dem nun reifen Lissabon (+5 bis 7%).
Wenn Sie ein Immobilieninvestitionsprojekt in Portugal haben, eine Immobilie suchen oder Unterstützung bei den Behördengängen benötigen, füllen Sie das Kontaktformular aus, um mit einem deutschsprachigen Fachmann in Portugal in Kontakt zu treten.
Quellen: Cushman & Wakefield, CBRE, Savills Portugal, Idealista Market Report, Confidencial Imobiliário 2026. Ursprüngliche Daten von vidaimobiliaria.com.
