Der Immobilienmarkt in Portugal — ob in Lissabon, Porto, der Algarve oder den umliegenden Regionen — befindet sich weiterhin im starken Aufwärtstrend. Im Jahr 2025 stiegen die Preise um 18 %, und für 2026 werden laut Fitch weitere 15 % Zuwachs erwartet. Dieses haussière Umfeld, kombiniert mit persönlichen Gründen, kann Sie dazu veranlassen, eine Immobilie in Portugal zu verkaufen. Ob Haus, Villa oder Wohnung — Sie werden auf zahlreiche Optionen und Schritte stoßen, die es zu antizipieren gilt. Ein Immobilienverkauf in Portugal muss ordnungsgemäß durchgeführt werden, und eine gute Begleitung macht den entscheidenden Unterschied.

Artikel aktualisiert im März 2026 – Gebühren, Steuerrecht und Unterlagen überprüft.

Kurz zusammengefasst: 2025–2026 sind besonders günstige Jahre für Verkäufer in Portugal, mit einem kumulierten Preisanstieg von über 30 % in zwei Jahren. Die Steuerregeln für Kapitalgewinne haben sich jedoch seit 2023 geändert (insbesondere für Nicht-Residenten), die erforderlichen Unterlagen sind zahlreich, und ein Verkauf ohne die richtige Unterstützung kann teurer werden als erwartet. Dieser Leitfaden gibt Ihnen die Schlüssel für einen reibungslosen Verkauf.

2025–2026: Ein weiterhin steigender Markt

Der portugiesische Immobilienmarkt wächst weiterhin stark. Konsolidierte Stadtgebiete (Lissabon, Porto, Algarve) werten sich weiter auf, getragen von einer strukturell hohen Nachfrage, einem begrenzten Angebot in Innenstadtlagen und anhaltendem Interesse internationaler Käufer. Für Verkäufer ist dies ein günstiges Zeitfenster — aber die Vorbereitung ist entscheidend: Preisgestaltung, Unterlagen und Steuerplanung.

Verkauf in Portugal ohne Immobilienmakler

Beachten Sie, dass alle in diesem Artikel beschriebenen Schritte Dinge sind, um die Sie sich nicht kümmern müssen, wenn Sie sich für den Verkauf Ihrer portugiesischen Immobilie mit professioneller Unterstützung entscheiden.

Einer der Hauptgründe, warum manche Menschen einen Direktverkauf in Betracht ziehen, ist die Maklerprovision. Diese variiert je nach Unternehmen, liegt aber typischerweise zwischen 3 und 6 % netto des Verkaufspreises — bei einem Verkauf von 100.000 Euro würde die Agentur also zwischen 3.000 und 6.000 Euro erhalten.

Die Kostenersparnis ist ein Argument für Sie, aber es gibt weitere Faktoren zu berücksichtigen, wenn Sie ohne Makler verkaufen möchten. Sie müssen Besichtigungen organisieren, Verträge auf Portugiesisch verfassen, allein zum Notar gehen und vor allem die rechtlichen und steuerlichen Schwierigkeiten selbst bewältigen. Den Verkauf Ihres Hauses in Portugal ohne lokale Unterstützung zu wagen, rate ich dringend ab — am Ende könnte es Sie weit mehr kosten als die übliche Provision.

Darüber hinaus müssen Sie die Kosten für Werbung über Immobilienportale, soziale Netzwerke und Printmedien selbst tragen. Professionelle Immobilienmakler kümmern sich auch um Fotos, virtuelle Rundgänge und verfügen über Marktanalyse-Tools, mit denen sie den richtigen Preis anhand ähnlicher Verkäufe in der Umgebung ermitteln können.

Immobilienverkauf in Portugal: Verwaltung und Unterlagen

Sie müssen sicherstellen, dass Sie alle erforderlichen Unterlagen vorliegen haben, wenn Sie ohne Makler verkaufen — und sich mit den Schwierigkeiten rund um Verträge und Urkunden auseinandersetzen.

Checkliste der erforderlichen Unterlagen für den Immobilienverkauf in Portugal 2026

Achtung: Ohne gültigen Energieausweis ist der Verkauf rechtlich blockiert. Dieses Dokument muss vor der Inserierung vorliegen.

Ungefähre Kosten für die wichtigsten Unterlagen im Jahr 2026:

• Certidão de Registo Predial: 15–30 €
• Certificado Energético: 100–250 € (je nach Wohnfläche)
• Licença de Utilização (Kopie): 50–150 €
• Anwalts- / Solicitador-Honorare: 500–1.500 €

Wann welches Dokument vorlegen?

• Bei der Inserierung: Certificado Energético + Caderneta Predial (Energieausweis muss in allen Inseraten erscheinen).
• Beim Vorvertrag (CPCV): Certidão de Registo Predial + Identitätsnachweise der Eigentümer.
• Bei der notariellen Beurkundung (Escritura): vollständige Unterlagen, Steuerzahlungen.

Der Kaufvorvertrag (CPCV)

Sobald eine Einigung mit dem Käufer erzielt wird, schließen Sie den Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) ab. Dieses vom Zivilgesetzbuch geregelte Dokument muss bestimmte rechtliche Anforderungen erfüllen. Die Unterschriften müssen persönlich beglaubigt werden und die Licença de Utilização muss vorgelegt werden.

Der CPCV muss enthalten: die Identität von Käufer und Verkäufer, die Beschreibung der Immobilie, die Bestätigung der Lastenfreiheit, die Frist für die Beurkundung, die Folgen bei Fristüberschreitung, den Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und die Anzahlung (in der Regel 10 %).

Ein CPCV-Muster ist auf dem Portal do Habitação verfügbar. In jedem Fall empfiehlt es sich, das Dokument vor der Unterzeichnung von einem Anwalt oder Notar prüfen zu lassen.

Ihr Haus in Portugal verkaufen: Steuern und Kosten

Kapitalertragssteuer auf Immobilien in Portugal im Jahr 2026

Dies ist der Bereich, der sich in den letzten Jahren am stärksten verändert hat. Es ist wichtig, aktuelle Informationen zu haben, bevor Sie verkaufen.

Für in Portugal steuerlich ansässige Personen: Nur 50 % des realisierten Kapitalgewinns sind steuerpflichtig, und diese 50 % werden dem progressiven IRS-Steuertarif unterworfen (bis zu 48 % Spitzensteuersatz). Befreiungen bestehen insbesondere bei Reinvestition in einen anderen Hauptwohnsitz in Portugal oder der EU.

Für Nicht-Residenten (wichtige Änderung seit dem 1. Januar 2023): Vor 2023 wurden Nicht-Residenten mit einem Pauschalsteuersatz von 28 % auf den gesamten Kapitalgewinn besteuert. Seit dem 1. Januar 2023 — noch in Kraft im Jahr 2026 — hat sich dieses System geändert: Nur noch 50 % des Kapitalgewinns sind steuerpflichtig, und diese 50 % werden dem progressiven IRS-Tarif unterworfen, genau wie bei Residenten. Bei hohen Gewinnen kann der effektive Steuersatz den früheren Pauschalsatz von 28 % überschreiten — daher ist eine steuerliche Simulation vor dem Verkauf unbedingt empfehlenswert.

Die Formel zur Berechnung des Kapitalgewinns lautet:

Kapitalgewinn = Verkaufspreis — (Anschaffungspreis × Währungskoeffizient) — Kauf- und Verkaufskosten — Kosten für Verbesserungen der Immobilie (in den letzten 5 Jahren)

Es gibt einige Ausnahmen, die eine vollständige oder teilweise Befreiung ermöglichen:

• Wenn die Immobilie der Hauptwohnsitz ist und der Erlös in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestiert wird.
• Wenn Sie im Ruhestand sind oder älter als 65 Jahre und den Gewinn für den Abschluss eines Lebensversicherungsvertrags, den Beitritt zu einem offenen Pensionsfonds oder Beiträge zum öffentlichen Kapitalisierungssystem verwenden (innerhalb von 24 Monaten vor oder 36 Monaten nach dem Verkauf).
• Wenn die Immobilie vor 1989 erworben wurde.

Da sich die Vorschriften seit 2023 erheblich geändert haben, ist die Beratung durch einen aktuellen Steuerberater oder Steueranwalt vor der Festlegung Ihres Nettoverlaufspreises unerlässlich.

Maklerprovision

Wenn Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragt haben, wird eine Provision von 3 bis 6 % netto auf den in der Urkunde ausgewiesenen Preis erhoben. Dies ist die übliche Spanne in Portugal, die direkt mit der Agentur verhandelt werden kann.

Ich empfehle dringend, einen Immobilienmakler zu beauftragen, um Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Portugal zu verkaufen. Die Informationen auf dieser Seite sind nicht erschöpfend, und die Zusammenarbeit mit einem Fachmann stellt sicher, dass nichts vergessen wird und der Verkauf zu Ihrem Vorteil verläuft.

Hypothekenlöschung

Wenn Sie eine mit einer Hypothek belastete Immobilie verkaufen möchten, muss die Hypothek gelöscht werden, damit die Immobilie für den neuen Käufer lastenfrei ist. Die Löschung wird bei der Conservatória do Registo Predial beantragt und kostet ca. 50 €. Informieren Sie sich auch bei Ihrer Bank über mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen.

Schritte zum Immobilienverkauf in Portugal 2026

1. Bewertung der Immobilie

Der erste Schritt ist die Wertermittlung Ihrer Immobilie. Möglichkeiten dazu:

• Vergleichsangebote auf Idealista oder Imovirtual prüfen oder Nachbarn nach den Preisen ähnlicher kürzlich verkaufter Objekte fragen.
• Kostenlose Online-Bewertungsplattformen nutzen (mit eingeschränkter Zuverlässigkeit).
• Den Valor Patrimonial Tributário als Richtwert heranziehen (der von der Finanzbehörde für die IMI-Berechnung verwendete Wert).
• Einen zertifizierten Gutachter für eine professionelle Bewertung beauftragen.

Legen Sie nach der Preisfestlegung Ihren Verhandlungsspielraum fest. Wenn Sie nach einem Monat auf dem Markt keine Besichtigungsanfragen erhalten, ist der Preis wahrscheinlich zu hoch — ziehen Sie einen Fachmann hinzu.

2. Immobilie verkaufsbereit machen

Beheben Sie kleine Mängel, räumen Sie Abstellflächen auf und frischen Sie die Malerarbeiten auf. Die Immobilie muss in bestmöglichem Zustand präsentiert werden. Wenn das Objekt alt ist und Renovierungen zu kostspielig wären, können Sie Investoren ansprechen, die sanierungsbedürftige Objekte suchen.

Machen Sie qualitativ hochwertige Fotos und Videos. Heben Sie Helligkeit, die Stärken der Immobilie (Balkonaussicht, neue Geräte, Grünflächen) und die Vorzüge der Umgebung (Verkehrsanbindung, Einkaufsm öglichkeiten, Schulen) hervor.

3. Immobilie vermarkten

Um möglichst viele potenzielle Käufer zu erreichen, nutzen Sie Immobilienportale, soziale Netzwerke (Facebook Marketplace) und Ihr persönliches Netzwerk. Heben Sie im Inserat die wichtigsten Eigenschaften hervor: Lage, Zustand, Umgebung. Seien Sie vorsichtig mit persönlichen Informationen, die Sie öffentlich teilen.

Filtern Sie Interessenten vor der Besichtigung und sorgen Sie bei Besuchen mit Unbekannten für eine Begleitperson. Bereiten Sie sich auf typische Fragen vor: Verkaufsgrund, Renovierungshistorie, Hausgeldkosten, Quartiersatmosphäre. Zeigen Sie keine Verkaufshektik und nehmen Sie nicht das erste Angebot an, das Ihren Erwartungen nicht entspricht.

4. Unterschrift des Kaufvorvertrags (CPCV)

Nach Einigung mit dem Käufer wird der Contrato-Promessa de Compra e Venda vor einem Anwalt, Solicitador oder Notar unterzeichnet. Der Käufer leistet in der Regel eine Anzahlung von 10 %. Aufschiebende Bedingungen können vereinbart werden (z. B. Kreditbewilligung, Gutachten).

5. Endgültige Beurkundung (Escritura Pública)

Die endgültige Kaufurkunde wird vor einem Notar oder über den Dienst Casa Pronta unterzeichnet. Der Käufer zahlt den Restbetrag, die Schlüssel werden übergeben und der Eigentumsübergang wird im Grundbuch eingetragen.

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