Vendre un bien immobilier au Portugal

Victor | Essencial Portugal

L’immobilier au Portugal, que ce soit à Lisbonne, Porto, en Algarve ou dans les zones alentours est un domaine en pleine expansion qui partira peut-être à la baisse dans quelques années mais qui pour le moment ne fait que monter. Ce marché de l’immobilier portugais haussier tout comme des raisons personnelles peuvent vous pousser à vendre un bien immobilier au Portugal. Que ce soit pour vendre une maison, une villa ou encore un appartement portugais, vous serez confronté à de nombreuses options qui ne sont pas toutes plus intéressantes les unes que les autres. Vendre un bien immobilier au Portugal doit être fait dans les règles, comprend différentes actions avant / pendant / après la vente et il est important d’être bien accompagné.

Vous trouverez sur cette page toutes les informations utiles pour vendre un bien immobilier au Portugal. Si vous souhaitez être accompagné dans cette démarche, utilisez le formulaire ci-dessous pour être recontacté par une personne de confiance qui pourra vous épauler et vous accompagner dans ce long process.

Vendre au Portugal sans agence immobilière

Prenez bien en considération le fait que tous les éléments de cet articles sont autant de choses dont vous n’aurez pas à vous préoccuper si vous décidez de vendre votre bien immobilier au Portugal avec l’aide d’un intérmédiaire.

L’une des raisons pour lesquelles certaines personnes envisagent de vendre leur bien immobilier au Portugal directement est la commission que les agents immobiliers perçoivent. Bien qu’elle puisse différer d’une entreprise à l’autre, la commission typique est de 5 %, ce qui implique que sur une vente de 100 000 euros, l’agence recevra 5 000 euros (plus la TVA appropriée).

L’économie d’argent est un argument en votre faveur, mais il y a d’autres facteurs à prendre en considération si vous souhaitez vendre votre propriété portugaise sans l’aide d’un agent immobilier. Vous serez chargé de vous occuper des visites, de rédiger les contrats en portugais, de vous rendre seul chez le notaire pour la vente et surtout vous ferez face seul aux difficultés juridiques et fiscales. Vendre sa maison au Portugal sans aucune aide locale est quelque chose que je déconseille fortement et qui pourrait au final vous coûter bien plus cher que les 5% de commission réglementaire.

En outre, vous devez payer les frais associés pour faire connaître la vente de la maison par le biais d’annonces sur des sites Web spécialisés, des réseaux sociaux, des journaux ou sur la propriété elle-même. Outre la publicité des biens à vendre, les professionnels de l’immobilier portugais s’occupent également des préoccupations liées aux photos et aux images pour les visites virtuelles sur leurs propres portails (ainsi que sur d’autres portails externes).

En outre, les agences ont accès à des outils d’étude de marché qui leur permettent d’examiner les maisons récemment vendues ou les maisons similaires dans le même quartier pour estimer le prix d’une maison. Le propriétaire devra effectuer cette étude et cette comparaison en l’absence d’un agent immobilier.

Il est essentiel d’être conscient du temps et de l’argent que vous consacrerez au processus si vous décidez de ne pas faire appel à un agent immobilier au Portugal, notamment pour rassembler les documents requis et préparer les contrats.

Vendre un bien au Portugal : administratif

Vous devez vous assurer que vous disposez de tous les documents requis lorsque vous vendez une maison sans l’aide d’un agent immobilier, ainsi que faire face aux difficultés, notamment les contrats et les actes.

Document requis pour vendre un bien portugais

Caderneta predial qu’il vous faudra obtenir directement aux finances portugaises
Certido Permanente do Registo Predial, démontrant la propriété et le titre clair de la propriété. Le document devra aussi comprendre des détails sur les hypothèques que vous avez éventuellement contractées. La demande de ce document s’effectue soit en ligne au registre foncier soit en personne dans un bureau d’enregistrement foncier ou une Loja do Cidado.
Le certificat d’habitabilité, appelé « licença de utilizaço » ou « licença de habitaço« , est accordé par la Câmara Municipal de la municipalité où se trouve le bien que vous souhaitez vendre au Portugal. Si vous ne trouvez pas ce document, vous pouvez en demander une seconde copie à la municipalité concernée.
La Ficha técnica do Habitaço (fiche technique du logement) n’est indispensable que si le bien portugais à vendre a été construit ou mis en chantier pour des travaux de reconstruction, d’agrandissement ou de transformation après le 30 mars 2004. Les principaux aspects techniques et fonctionnels du bien sont décrits dans ce document. La fiche technique vous aura été remise lors de l’achat du logement, mais vous pouvez en obtenir une copie à la mairie.
Le certificat énergétique est nécessaire pour la vente du bien au Portugal. Ce document détaille l’efficacité énergétique de votre maison.
Si vous avez un prêt hypothécaire, vous devez demander à la banque d’annuler le prêt et rembourser le montant de la dette.

Un certificat de non-dette envers la copropriété doit être remis au nouveau propriétaire si vous vendez votre logement. Cette disposition, entrée en vigueur en avril 2022, est l’une des nouveautés de la loi 8/2022. Selon la nouvelle loi, la copropriété doit demander à l’administration une déclaration écrite qui comprend des informations sur les dettes en cours ainsi que les charges qui sont actuellement en vigueur pour le logement (Comme que les frais, les dates d’échéance de paiement, et tous les coûts supplémentaires). Le propriétaire du bien doit informer l’administration de l’immeuble de la vente de l’appartement. Il doit s’écouler au moins 15 jours entre la notification et l’envoi de la lettre recommandée.

Contrat de promesse d'achat et de vente du bien immobilier

En cas d’accord avec un acheteur, vous devez passer au Contrat-Promesse d’Achat et de Vente (CPCV). Ce document, qui est régi par le code civil, doit suivre des normes spécifiques pour être légalement légitime. L’une d’elles est que les signatures doivent être vérifiées en personne et que la « licença de habitação » doit être présenté.

En outre, il doit inclure des informations concernant l’identité du vendeur et de l’acheteur, ainsi que le bien immobilier concerné. Il doit confirmer que le bien est libre de tout privilège ou autre charge. Il doit également prévoir un délai pour la réalisation de l’acte, ainsi que les répercussions d’un dépassement de ce délai (par exemple, la restitution du dépôt). Ce contrat doit également inclure le prix d’achat, le mode de paiement, le montant du dépôt, et autres informations.

Un projet de CPCV est disponible sur le Portal do Habitaço (portail du logement) pour vous donner une idée de la manière dont il doit être rédigé. Dans tous les cas, il est préférable de contacter un avocat ou un notaire pour vérifier que le document remplit toutes les conditions légales.

Vendre sa maison au Portugal: taxes et charges

Impôts sur les plus-values immobilières au Portugal

Les personnes qui envisagent de vendre leur maison doivent prendre en compte les plus-values réalisées lors de la vente, ou le bénéfice qui sera généré par la transaction. À cet égard, l’État imposera 50 % des plus-values réalisées lors de la transaction, qui seront remises à l’IRS. Ainsi, si vous avez acquis 20 000 euros de plus-values, l’impôt sera de 10 000 euros.

Pour calculer les plus-values, il faut d’abord comprendre que les dépenses (frais de construction, honoraires de l’agent immobilier, frais du certificat énergétique, frais d’enregistrement et d’acte de vente), ainsi que les exonérations, peuvent être déduites (le cas échéant).

Pour connaître la plus-value générée en votre faveur par la vente d’un bien immobilier, vous pouvez utiliser la formule suivante : Plus-value = valeur de vente du bien – (valeur d’acquisition du bien x coefficient monétaire) – frais d’achat et de vente – frais liés à l’appréciation du bien (au cours des 5 dernières années).

Il existe toutefois certaines exceptions :

Si la propriété est la maison familiale et que l’argent sera investi dans une autre maison permanente.
Si vous êtes retraité ou âgé de plus de 65 ans et que vous utilisez la valeur de la plus-value dans l’achat d’un contrat d’assurance, d’une adhésion individuelle à un fonds de pension ouvert ou d’une contribution au régime public de capitalisation, vous devez le faire entre 24 mois avant la vente et 36 mois après la vente.
Si le bien immobilier vendu au Portugal a été acheté avant 1989.

Commission de l'agent immobilier portugais

Si vous avez engagé (ou avez l’intention d’engager) un agent immobilier pour vendre votre maison, une commission de 5 % (+ TVA) sera versée sur le prix indiqué dans l’acte.

Il s’agit de la moyenne actuelle des frais facturés par les agents immobiliers.

Je vous conseille fortement de faire appel à un agent immobilier pour vendre votre maison ou votre appartement au Portugal. Les éléments de cette pages ne sont pas exhaustifs, il est probable qu’il y ait d’autres éléments à prendre en compte et le fait de faire appel à un intermédiaire vous permettra d’être sûr de ne rien oublier et de tourner la vente à votre avantage.

Annulation de l'hypothèque

Si vous voulez vendre la propriété que vous avez acquise avec une hypothèque, il est essentiel que vous annuliez l’hypothèque afin que la maison soit libre et nette pour le nouvel acheteur.

Dans ce cas, la demande de radiation de l’hypothèque s’accompagne d’une demande d’inscription de l’acquisition par achat et vente de ce bien, ainsi que de la formation éventuelle d’une nouvelle hypothèque.

Au conservatoire du registre des biens immobiliers, cette annulation coûte environ 50 euros. Il est également important de s’informer des frais potentiels liés au versement d’une avance de crédit.

Dépenses pour les documentations

Il est essentiel de prévoir dans votre budget les dépenses suivantes concernant les papiers nécessaires à la vente de la propriété au Portugal :

Certificat de titre foncier permanent : 15 euros par portion (valable 6 mois).
Le coût d’une deuxième copie du permis d’utilisation est à partir de 35 euros (le coût varie en fonction du nombre de pages).
2ème copie du dossier technique de l’habitation – à partir de 35 euros (le prix varie en fonction du nombre de pages).
Certificats énergétiques à partir de 130 euros (augmente en fonction de la superficie du bien).

Étapes de vente d'un bien au Portugal

Évaluer le prix du bien immobilier

La première étape consiste à déterminer la valeur de votre bien portugais, ce qui peut être fait de différentes manières :

Regardez en ligne ou demandez à vos voisins le prix de propriétés comparables à la vôtre qui sont à vendre ou viennent de se vendre. Ne tenez pas seulement compte de la surface, mais aussi de l’état de conservation et des améliorations qui ont pu être apportées.
Profitez des plateformes Internet qui peuvent vous aider à déterminer un prix gratuitement. Cette évaluation peut ne pas être totalement fiable car elle ne tient pas compte de tous les éléments qui influencent la valeur d’un bien.
Utilisez comme ligne directrice la valeur patrimoniale tributaire, qui est la valeur attribuée à votre bien par les Finances et utilisée pour déterminer, par exemple, l’IMI à payer.
Faites appel aux services d’un expert-évaluateur agréé. Ces spécialistes, qui effectuent également des évaluations pour les prêts immobiliers au Portugal, prennent des mesures, des photos et analysent les documents relatifs à la propriété afin de calculer une valeur.

Après avoir fixé le prix, déterminez votre marge de négociation. En d’autres termes, quel est le prix minimum pour lequel vous voulez vendre votre bien au Portugal ? Tout acheteur aime négocier et tenter d’obtenir un rabais. Si vous ne souhaitez pas marchander, indiquez clairement dans votre publicité que le prix n’est pas négociable.

Le marché de l’immobilier au Portugal est en plein boom et très actif, ce qui peut pousser les vendeurs à proposer des prix plus hauts que la moyenne. Ayez donc conscience que si vous n’avez aucune visite de programmée après 1 mois de mise en vente, c’est probablement que celui-ci est trop élevé. Faites alors appel à un professionnel pour évaluer le bon prix pour votre bien au Portugal.

Préparez le bien à vendre

Il est temps de réparer les portes des armoires, de nettoyer les espaces de rangement et, si nécessaire, de peindre les murs et les plafonds, ainsi que de moderniser certains éléments de votre propriété. Pour obtenir un prix décent pour votre maison, celle-ci doit être en excellent état.

Si la propriété est ancienne et que les réparations sont trop coûteuses, vous pouvez choisir de cibler des investisseurs à la recherche de maisons à rénover.

Une fois le nettoyage et les réparations terminés, prenez des photos (photos et vidéo) pour faire connaître le bien immobilier à vendre. Si vous n’avez pas les moyens d’engager un professionnel, concentrez-vous sur des éléments comme la luminosité (allumez les lumières si nécessaire), la capture d’éléments séduisants (comme la vue depuis le balcon ou les nouveaux appareils électroménagers), et les détails de l’immeuble ou des espaces verts à proximité. En d’autres termes, mettez en valeur tous les atouts de votre maison.

Promouvoir le bien pour le vendre

Si vous souhaitez toucher le plus grand nombre possible d’acheteurs potentiels au Portugal, vous pouvez vous appuyer sur des biens immobiliers, des articles d’occasion ou des plateformes de médias sociaux. Dans ce cas, vous pouvez utiliser Facebook Marketplace ou faire connaître les ventes à vos amis et connaissances.

Faites très attention aux informations que vous fournissez. Elles seront distribuées à des personnes que vous ne connaissez pas. Évitez de leur transmettre votre adresse complète ou des images d’objets de valeur ou des photos de famille.

Dans l’annonce, mettez en avant les bonnes qualités du logement, comme la zone, l’état de conservation et l’emplacement (dites s’il y a des écoles, des espaces verts ou des transports publics à proximité). Mettez vos coordonnées et un horaire en place pour que les personnes intéressées puissent appeler ; sinon, vous risquez de recevoir des appels lorsque vous travaillez ou dormez.

Lorsque vous organisez des visites, faites l’effort de filtrer les personnes qui pourraient être réellement intéressées. Lorsque vous accueillez des inconnus, faites-vous accompagner par quelqu’un à la maison pour assurer un minimum de sécurité.

Préparez la visite en anticipant les questions qui vous seront posées. Les acheteurs d’un bien au Portugal comme ailleurs voudront sans doute savoir pourquoi vous vendez le bien, si vous avez dû faire de grosses réparations, comment est le quartier et les charges de la copropriété, entre autres choses. Même si vous êtes prêt à tout pour vendre, ne le montrez pas. N’acceptez pas la première offre que vous recevez et attendez celle qui conviendra complètement à vos attentes.

Contactez-moi pour vendre un bien immobilier au Portugal

Vous souhaitez vendre un bien immobilier au Portugal ? Contactez-moi et je vous mettrais en relation avec un agent immobilier qui pourra se charger de l’évaluation de votre bien, de la prise de photographies pour créer une annonce attrayante, de la diffuser sur les sites d’annonces Européens et mondiaux les plus consultés, de vous orienter vers des avocats de confiance pour la rédaction de tous les contrats, de vous accompagner chez le notaire pour la signature, de faire attention pour vous à ce que les règlementations soient respectées et bien d’autres choses encore : une vente de votre bien immobilier portugais clé en main en toute confiance.

En validant le formulaire de contact, vous m’autorisez à transmettre votre demande à un intervenant francophone basé au Portugal qui pourra vous recontacter directement, discuter de votre projet et de la meilleure façon de vous accompagner.

Essencial Portugal est un site internet de mise en relation entre des particuliers / entreprises et professionnels agréés de confiance au Portugal pour la réalisation de projets dans le pays. Seuls ces professionnels certifiés et agréés sont en mesure de vous informer, de proposer et de facturer ces services.

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