L’immobilier au Portugal, que ce soit à Lisbonne, Porto, en Algarve ou dans les zones alentours, est un marché en pleine expansion. En 2025, les prix ont progressé de 18 %, et les projections pour 2026 anticipent encore 15 % de hausse supplémentaire selon Fitch. Ce contexte haussier, combiné à des raisons personnelles, peut vous pousser à vendre un bien immobilier au Portugal. Que ce soit une maison, une villa ou un appartement, vous serez confronté à de nombreuses options et démarches qu’il vaut mieux anticiper. Vendre un bien au Portugal doit être fait dans les règles, et il est important d’être bien accompagné.

Article mis à jour en mars 2026 – tarifs, fiscalité et documents vérifiés.

En bref : 2025–2026 sont des années particulièrement favorables aux vendeurs au Portugal, avec une hausse cumulée de plus de 30 % en deux ans. Mais attention : la fiscalité sur les plus-values a évolué depuis 2023 (notamment pour les non-résidents), les documents requis sont nombreux, et une vente sans accompagnement peut coûter plus cher que prévu. Ce guide vous donne les clés pour vendre sereinement.

2025–2026 : un marché toujours haussier

Le marché immobilier portugais reste en forte progression. Les zones urbaines consolidées (Lisbonne, Porto, Algarve) continuent de se valoriser, portées par une demande structurelle élevée, une offre limitée en centre-ville et un intérêt soutenu des acheteurs internationaux. Pour un vendeur, c’est une fenêtre favorable — mais encore faut-il bien préparer la vente : prix, documents, fiscalité. C’est précisément l’objet de ce guide.

Vendre au Portugal sans agence immobilière

Prenez bien en considération le fait que tous les éléments de cet article sont autant de choses dont vous n’aurez pas à vous préoccuper si vous décidez de vendre votre bien immobilier au Portugal avec l’aide d’un intermédiaire.

L’une des raisons pour lesquelles certaines personnes envisagent de vendre directement est la commission que les agents immobiliers perçoivent. Bien qu’elle puisse différer d’une entreprise à l’autre, la commission typique est de 3 à 6 % HT du prix de vente, ce qui implique que sur une vente de 100 000 euros, l’agence recevra entre 3 000 et 6 000 euros.

L’économie d’argent est un argument en votre faveur, mais il y a d’autres facteurs à prendre en considération si vous souhaitez vendre sans agent immobilier. Vous serez chargé de vous occuper des visites, de rédiger les contrats en portugais, de vous rendre seul chez le notaire pour la vente et surtout de faire face seul aux difficultés juridiques et fiscales. Vendre sa maison au Portugal sans aucune aide locale est quelque chose que je déconseille fortement et qui pourrait au final vous coûter bien plus cher que la commission réglementaire.

En outre, vous devez payer les frais associés pour faire connaître la vente par le biais d’annonces sur des sites spécialisés, des réseaux sociaux ou des journaux. Les professionnels de l’immobilier s’occupent également des photos, des visites virtuelles et disposent d’outils d’étude de marché qui leur permettent d’estimer le prix en s’appuyant sur les ventes récentes de biens comparables.

Vendre un bien au Portugal : administratif

Vous devez vous assurer que vous disposez de tous les documents requis lorsque vous vendez un bien sans agent immobilier, et faire face aux difficultés liées aux contrats et aux actes.

Checklist des documents requis pour vendre un bien au Portugal en 2026

Attention : sans Certificado Energético valide, la vente est bloquée légalement. Ce document doit être obtenu avant la mise en annonce.

Les coûts approximatifs pour les principaux documents en 2026 :

• Certidão de Registo Predial : 15 à 30 €
• Certificado Energético : 100 à 250 € (varie selon la superficie)
• Licença de Utilização (copie) : 50 à 150 €
• Honoraires avocat / solicitador : 500 à 1 500 €

À quel moment fournir les documents ?

• Dès la mise en annonce : Certificado Energético + Caderneta Predial (le DPE doit apparaître dans les annonces).
• À la promesse de vente (CPCV) : Certidão de Registo Predial + pièces d’identité des propriétaires.
• À l’acte notarié (Escritura) : dossier complet, paiement des taxes.

Contrat de promesse d’achat et de vente

En cas d’accord avec un acheteur, vous devez passer au Contrat-Promesse d’Achat et de Vente (CPCV). Ce document, régi par le code civil, doit suivre des normes spécifiques pour être légalement valide. Les signatures doivent être vérifiées en personne et la Licença de Utilização doit être présentée.

Le CPCV doit inclure : l’identité du vendeur et de l’acheteur, la description du bien, la confirmation qu’il est libre de tout privilège ou charge, le délai pour la réalisation de l’acte, les conséquences d’un dépassement de délai, le prix d’achat, le mode de paiement et le montant du dépôt (généralement 10 %).

Un modèle de CPCV est disponible sur le Portal do Habitação pour vous donner une idée de la rédaction attendue. Dans tous les cas, il est préférable de faire vérifier le document par un avocat ou un notaire avant signature.

Vendre sa maison au Portugal : taxes et charges

Impôts sur les plus-values immobilières au Portugal en 2026

C’est la partie qui a le plus évolué ces dernières années, et il est important d’avoir des informations à jour avant de vendre.

Pour les résidents fiscaux au Portugal : seulement 50 % de la plus-value réalisée est imposable, et ces 50 % sont soumis au barème progressif de l’IRS (jusqu’à 48 % en taux marginal). Des exonérations existent notamment en cas de réinvestissement dans une autre résidence principale au Portugal ou dans l’UE.

Pour les non-résidents (grande évolution depuis le 1er janvier 2023) : avant 2023, les non-résidents étaient imposés à un taux forfaitaire de 28 % sur la totalité de la plus-value. Depuis le 1er janvier 2023, et toujours en vigueur en 2026, ce régime a changé : seulement 50 % de la plus-value est désormais imposable, et ces 50 % sont soumis au barème progressif de l’IRS, exactement comme pour les résidents. Concrètement, pour de grosses plus-values, le taux effectif peut dépasser 28 % — d’où l’importance de simuler la fiscalité avant de vendre.

Pour calculer la plus-value imposable, la formule est la suivante :

Plus-value = valeur de vente — (valeur d’acquisition × coefficient monétaire) — frais d’achat et de vente — frais liés à l’amélioration du bien (au cours des 5 dernières années)

Il existe des exceptions permettant une exonération totale ou partielle :

• Si la propriété est la résidence principale et que l’argent est réinvesti dans une autre résidence principale.
• Si vous êtes retraité ou âgé de plus de 65 ans et que vous utilisez la plus-value pour souscrire un contrat d’assurance, adhérer à un fonds de pension ouvert ou contribuer au régime public de capitalisation (dans les 24 mois avant ou 36 mois après la vente).
• Si le bien a été acquis avant 1989.

Les règles ayant sensiblement changé en 2023–2026, un accompagnement par un comptable ou avocat francophone à jour est indispensable avant de fixer votre prix net vendeur.

Commission de l’agent immobilier

Si vous avez engagé un agent immobilier pour vendre votre bien, une commission de 3 à 6 % HT sera versée sur le prix indiqué dans l’acte. Il s’agit de la fourchette habituelle au Portugal, à négocier directement avec l’agence.

Je vous conseille fortement de faire appel à un agent immobilier pour vendre votre maison ou appartement au Portugal. Les éléments de cette page ne sont pas exhaustifs et le recours à un intermédiaire vous permettra d’être sûr de ne rien oublier et de mener la vente à votre avantage.

Annulation de l’hypothèque

Si vous souhaitez vendre un bien acquis avec une hypothèque, vous devez l’annuler pour que la maison soit libre et nette pour le nouvel acheteur. La demande de radiation de l’hypothèque s’effectue au Conservatório do Registo Predial et coûte environ 50 €. Renseignez-vous également sur les éventuelles pénalités de remboursement anticipé auprès de votre banque.

Étapes de vente d’un bien au Portugal en 2026

1. Évaluer le prix du bien immobilier

La première étape consiste à déterminer la valeur de votre bien, ce qui peut être fait de différentes manières :

• Consultez les annonces en ligne (Idealista, Imovirtual) ou renseignez-vous auprès de voisins sur le prix de propriétés comparables récemment vendues.
• Profitez des plateformes d’estimation gratuites en ligne, en gardant à l’esprit que leur fiabilité est limitée.
• Utilisez la valeur patrimoniale tributaire comme ligne directrice (valeur attribuée par les Finances pour le calcul de l’IMI).
• Faites appel à un expert-évaluateur agréé pour une estimation professionnelle.

Après avoir fixé le prix, déterminez votre marge de négociation. Si vous n’avez aucune visite après un mois de mise en vente, c’est probablement que le prix est trop élevé — faites alors appel à un professionnel pour réévaluer.

2. Préparer le bien à vendre

Réparez les petits défauts, nettoyez les espaces de rangement et, si nécessaire, rafraîchissez la peinture. Pour obtenir un prix décent, le bien doit être présenté dans le meilleur état possible. Si la propriété est ancienne et que les réparations sont trop coûteuses, vous pouvez cibler des investisseurs à la recherche de biens à rénover.

Prenez ensuite des photos et vidéos soignées. Misez sur la luminosité, les atouts du bien (vue depuis le balcon, espaces verts, nouveaux équipements) et les détails de l’environnement (transports, commerces, écoles à proximité).

3. Promouvoir le bien

Pour toucher le plus grand nombre d’acheteurs potentiels, appuyez-vous sur les portails immobiliers spécialisés, les réseaux sociaux (Facebook Marketplace) et votre réseau personnel. Dans l’annonce, mettez en avant les qualités du logement : zone, état de conservation, emplacement, commodités à proximité. Soyez prudent sur les informations personnelles partagées publiquement.

Organisez les visites en filtrant les candidats sérieux. Faites-vous accompagner lors des visites avec des inconnus. Préparez-vous aux questions habituelles : raison de la vente, historique des travaux, charges de copropriété, ambiance du quartier. Et ne montrez jamais votre empressement à vendre — n’acceptez pas la première offre si elle ne correspond pas à vos attentes.

4. Signature de la promesse de vente (CPCV)

Une fois un accord trouvé avec un acheteur, vous signez le Contrato-Promessa de Compra e Venda devant un avocat, solicitador ou notaire. L’acheteur verse généralement un acompte de 10 %. Des conditions suspensives peuvent être prévues (obtention d’un crédit, diagnostics, etc.).

5. Acte final (Escritura Pública)

L’acte de vente définitif est signé devant notaire ou via le service Casa Pronta. L’acheteur règle le solde du prix, les clés sont remises et la propriété est transférée et enregistrée au cadastre.

Contactez-moi pour vendre un bien immobilier au Portugal

Vous souhaitez vendre un bien immobilier au Portugal ? Contactez-moi et je vous mettrai en relation avec un agent immobilier qui pourra se charger de l’évaluation de votre bien, de la prise de photographies pour créer une annonce attrayante, de la diffuser sur les sites d’annonces européens et mondiaux les plus consultés, de vous orienter vers des avocats de confiance pour la rédaction de tous les contrats, de vous accompagner chez le notaire pour la signature, et de veiller au respect de toutes les réglementations en vigueur : une vente de votre bien immobilier portugais clé en main en toute confiance.

FAQ – Vendre un bien immobilier au Portugal

Quelle est la fiscalité sur la plus-value immobilière au Portugal en 2026 ?

Depuis le 1er janvier 2023 et toujours en vigueur en 2026, résidents et non-résidents sont traités de manière identique : seulement 50 % de la plus-value est imposable, et ces 50 % sont soumis au barème progressif de l’IRS (jusqu’à 48 % en taux marginal). Pour les grosses plus-values, le taux effectif peut dépasser l’ancien forfait de 28 % — simulez votre situation avant de vendre.

Quels documents sont obligatoires pour vendre un bien au Portugal ?

Les documents indispensables sont : la Certidão de Registo Predial, la Caderneta Predial, le Certificado Energético (DPE), la Licença de Utilização, les pièces d’identité des propriétaires et, le cas échéant, la Ficha Técnica da Habitação et la déclaration de copropriété. Sans certificat énergétique valide, la vente est bloquée légalement.

Combien prend une agence immobilière au Portugal ?

La commission d’une agence immobilière au Portugal est généralement de 3 à 6 % HT du prix de vente, payée par le vendeur. Sur une vente à 200 000 €, cela représente entre 6 000 et 12 000 € hors taxes. En contrepartie, l’agence gère l’intégralité du processus : annonces, visites, dossiers, négociation et accompagnement notarié.

Peut-on vendre un bien au Portugal sans agence immobilière ?

Oui, c’est légalement possible mais complexe. Vous devez gérer vous-même les annonces, les visites, la rédaction des contrats en portugais, la coordination avec le notaire et toutes les démarches fiscales et administratives. Sans connaissance du marché local et de la langue, les risques d’erreurs coûteuses sont réels. Je le déconseille fortement sans au moins un accompagnement juridique local.

Combien de temps dure une vente immobilière au Portugal ?

En moyenne, une vente immobilière au Portugal prend entre 2 et 6 mois depuis la mise en annonce jusqu’à la signature de l’acte définitif. Le délai dépend du prix affiché, de la zone géographique, de la rapidité de constitution du dossier et du financement de l’acheteur.

Faut-il payer des impôts si on réinvestit la vente dans un autre bien ?

Oui, mais une exonération partielle ou totale des plus-values est possible si vous réinvestissez dans une autre résidence principale au Portugal ou dans l’UE. Des délais stricts s’appliquent (en général 36 mois après la vente, ou 24 mois avant). Consultez un comptable ou avocat fiscaliste avant de prendre votre décision.