Le marché immobilier portugais en 2022
Le marché immobilier portugais a connu une croissance importante ces dernières années, en particulier dans les grandes villes comme Lisbonne et Porto. Le Portugal est devenu une destination de choix pour les investisseurs immobiliers étrangers, attirés par des prix compétitifs, une fiscalité avantageuse et un climat agréable.
Article mis à jour en mars 2026 – prix 2026 par quartier ajoutés en tête d’article. Les données 2022 sont conservées comme référence historique.
En bref : En 2026, le prix moyen national atteint 3 076 €/m² (+12 % sur un an). Lisbonne affiche une moyenne de 6 059 €/m², Porto entre 3 940 et 4 200 €/m², l’Algarve autour de 3 400 €/m² (district de Faro). Les loyers se stabilisent après plusieurs années de hausse : Lisbonne autour de 20–22 €/m², Porto à 15 €/m².
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Prix du marché immobilier en 2026 au Portugal
Prix d’achat par quartier à Lisbonne en 2026
Le prix moyen à Lisbonne en 2026 est d’environ 6 059 €/m², avec de fortes variations selon les quartiers :
| Quartier | Prix/m² 2026 | Évolution 2025 |
|---|---|---|
| Alcântara | ~7 500 € | +25 % |
| Avenidas Novas | ~6 800 € | +8 % |
| Estrela | ~6 500 € | +15 % |
| Belém | ~6 400 € | +7 % |
| Parque das Nações | ~5 800 € | +3 % |
Prix d’achat par quartier à Porto en 2026
Le prix moyen à Porto en 2026 est d’environ 4 200 €/m² :
| Quartier | Prix/m² 2026 | Évolution 2025 |
|---|---|---|
| Foz do Douro | ~5 500 € | +18 % |
| Cedofeita | ~4 800 € | +14 % |
| Ribeira | ~4 500 € | +12 % |
| Bonfim | ~3 500 € | +10 % |
Prix d’achat en Algarve en 2026
Le district de Faro affiche en 2026 un prix moyen d’environ 3 400 €/m² :
| Ville | Prix/m² 2026 | Évolution 2025 |
|---|---|---|
| Lagos | ~3 800 € | +18 % |
| Albufeira | ~3 500 € | +16 % |
| Tavira | ~3 200 € | +20 % |
Prix des loyers en 2026
| Zone | Loyer/m² 2026 | T2 moyen | Évolution 2025 |
|---|---|---|---|
| Lisbonne | 20–22 € | ~1 600 €/mois | +0,2 % |
| Porto | ~15 € | ~1 100 €/mois | -1,6 % |
| Cascais | ~18 € | ~1 450 €/mois | +2 % |
| Algarve | ~11 € | ~900 €/mois | +5 % |
Rendement locatif estimé 2026 : Porto 5–6,5 % | Lisbonne 4–5 % | Cascais 3,5–4 %
Réformes fiscales 2026 à retenir pour les investisseurs
En 2026, plusieurs mesures fiscales impactent l’investissement immobilier au Portugal. Les plus importantes pour les acheteurs étrangers :
- TVA 6 % sur la construction de logements locatifs à loyer modéré (≤ 2 300 €/mois) — contre 23 % auparavant
- Impôt sur revenus locatifs à 10 % (IRS catégorie F) pour les baux longue durée à loyer modéré — contre 25–28 % auparavant
- IMT à 7,5 % fixe pour les non-résidents, quelle que soit la valeur du bien
- Visa d’Or : l’immobilier résidentiel n’est plus éligible — seuls les fonds et l’investissement productif sont acceptés
La stratégie la plus rentable en 2026 est la location longue durée à loyer modéré : TVA réduite à la construction + impôt locatif à 10 % = meilleur rendement net sur la période 2026–2029.
Marché immobilier portugais en 2022 : données de référence
Les données ci-dessous correspondent aux prix observés en novembre 2022 et sont conservées à titre de référence historique pour mesurer l’évolution du marché depuis cette période.
Il est difficile de donner des chiffres précis sur le marché immobilier au Portugal en 2022, car ils dépendent de nombreux facteurs tels que la localisation, le type de bien, la demande et l’offre sur le marché. Toutefois, les grandes tendances de 2022 indiquaient déjà une dynamique solide, en particulier dans les zones côtières et les grandes villes.
Prix du marché immobilier à Lisbonne en 2022
En moyenne, le prix au m² à Lisbonne était de 3 843 €/m² en novembre 2022 (+3,6 % par rapport à novembre 2021). Les quartiers les plus recherchés affichaient déjà des niveaux sensiblement plus élevés :
- Ajuda : 4 183 €/m² (+5,5 %)
- Alcântara : 6 841 €/m² (+28,6 %)
- Areeiro : 4 593 €/m² (-0,3 %)
- Avenidas Novas : 6 470 €/m² (+6 %)
- Belém : 6 407 €/m² (+6,2 %)
- Campolide : 5 848 €/m² (-0,6 %)
- Estrela : 6 191 €/m² (+18,5 %)
- Parque das Nações : 5 769 €/m² (-5 %)
- Santa Maria Maior : 5 832 €/m² (+2,2 %)
Prix du marché immobilier à Porto en 2022
Le prix moyen à Porto en novembre 2022 était de 2 390 €/m² (+5,2 %) :
- Aldoar – Foz do Douro – Nevogilde : 4 204 €/m² (+14,3 %)
- Bonfim : 3 113 €/m² (+5,3 %)
- Campanhã : 2 660 €/m² (+1,4 %)
- Lordelo do Ouro e Massarelos : 3 484 €/m² (+1,7 %)
- Paranhos : 2 865 €/m² (+3,5 %)
- Ramalde : 2 750 €/m² (+17 %)
Prix du marché immobilier en Algarve en 2022
Le prix moyen dans le district de Faro en novembre 2022 était de 3 044 €/m² (+17,7 %) :
- Albufeira : 3 006 €/m² (+16 %)
- Faro : 2 542 €/m² (+17,5 %)
- Lagos : 3 449 €/m² (+20,8 %)
- Olhão : 2 570 €/m² (+18 %)
- Portimão : 2 362 €/m² (+6,6 %)
- Tavira : 2 807 €/m² (+21 %)
Le marché de l’achat immobilier portugais en résumé
Le secteur de l’immobilier résidentiel a connu une hausse significative des prix ces dernières années, mais il reste globalement abordable par rapport à d’autres destinations européennes. Le Portugal offre une grande variété de biens immobiliers, des appartements modernes aux maisons traditionnelles en passant par les villas et les propriétés de luxe. Des programmes de résidence pour investisseurs étrangers ont également été mis en place, bien qu’ils aient évolué en 2026 avec la réorientation du Visa d’Or vers les fonds et l’investissement productif.
Prix des loyers en 2022 au Portugal — données de référence
Au global au Portugal, le prix des loyers en novembre 2022 était de 12,5 €/m², soit une hausse de 16,3 % par rapport à novembre 2021.
Prix des loyers à Lisbonne en 2022
Prix moyen : 17,3 €/m² (+29,3 %) :
- Ajuda : 17,4 €/m² (+34,2 %)
- Alcântara : 16,4 €/m² (+26,5 %)
- Areeiro : 15,2 €/m² (-30,4 %)
- Avenidas Novas : 18,6 €/m² (+39,3 %)
- Belém : 16,5 €/m² (+22,9 %)
- Campolide : 17,8 €/m² (-32,2 %)
- Estrela : 20,1 €/m² (+36 %)
- Parque das Nações : 16,8 €/m² (-25,7 %)
- Santa Maria Maior : 24,4 €/m² (+44,8 %)
Prix des loyers à Porto en 2022
Prix moyen : 13,4 €/m² (+26,9 %) :
- Aldoar – Foz do Douro – Nevogilde : 15,9 €/m² (+31,7 %)
- Bonfim : 12,6 €/m² (+25,8 %)
- Campanhã : 12,4 €/m² (+28,9 %)
- Lordelo do Ouro e Massarelos : 11,6 €/m² (+11,1 %)
- Paranhos : 11,6 €/m² (+14,5 %)
- Ramalde : 10,6 €/m² (+18,2 %)
Prix des loyers en Algarve en 2022
Prix moyen district de Faro : 11 €/m² (+12,1 %) :
- Albufeira : 10,2 €/m² (+17,3 %)
- Faro : 9,3 €/m² (+3,2 %)
- Lagos : 11,4 €/m² (+17,6 %)
- Olhão : 10,7 €/m² (+25,2 %)
- Portimão : 10,4 €/m² (+22,3 %)
- Tavira : 10,3 €/m² (+15,6 %)
Prix des loyers au Portugal en 2022 en résumé
Le marché locatif au Portugal avait connu une croissance importante en 2022, en particulier dans les grandes villes. La forte demande de la part des étudiants, travailleurs et expatriés étrangers, combinée à une offre insuffisante, avait alimenté des hausses significatives dans l’ensemble du pays. En 2026, cette dynamique s’est stabilisée, les loyers progressant désormais à un rythme plus modéré — et légèrement en recul à Porto — après le pic de 2022–2024. Les loyers restent toutefois plus élevés dans les grandes villes et les quartiers les plus recherchés.
