Expatriation au Portugal : impact sur le marché immobilier

Expatriation au Portugal : impact sur le marché immobilier

Ce n’est pas une surprise, le Portugal est l’un des pays les plus choisis pour l’expatriation des francophones mais aussi des anglophones. Vous pouvez retrouver sur notre site internet sur l’article Expat Insider 2017 le bon classement du Portugal dans certaines rubriques telles la qualité de vie, l’accueil ou encore la sécurité. En attendant les résultats Expat Insider 2018, la Chambre de Commerce et d’Industrie franco portugais de Lisbonne et des associations locales nous donnent des chiffres de 2017 – 2018, sur l’expatriation à Lisbonne ou ailleurs dans le pays, la nature de leurs investissements et leurs impacts sur le marché immobilier du Portugal ou de Lisbonne.

Combien d’expatriés au Portugal ?

Le service des étrangers et des frontières a délivré en 2017 29000 permis de séjour supplémentaires à des ressortissant de l’Union Européenne, ce qui représente une hausse de 33% depuis 2015. Une forte augmentation qui a atteint son pic le plus important avec une hausse de +19% d’expatriés au Portugal entre 2016 et 2017. Les habitants de l’Union Européenne ne sont pas les seuls à être attirés par une installation au Portugal puisque le pays a régularisé près de 150 000 migrants depuis 2012 et donc au cours des 6 dernières années : le pays leur a ainsi offert la possibilité d’entrer dans l’espace Schengen.

S'expatrier au Portugal

Voici une liste des demandes de permis de séjour au Portugal au fil des années. Une tendance forte qui ne risque pas de s’atténuer, le Portugal étant de plus en plus sous les feux des projecteurs :

  • 2012 : 28681 permis de séjour
  • 2013 : 22600 permis de séjour
  • 2014 et 2015 : environ 21000 permis de séjour
  • 2016 : 23590 permis de séjour
  • 2017 : 29055 permis de séjour

Les expatriés et le marché immobilier portugais

Depuis deux ans maintenant, les expatriés français au Portugal ont volé la première place aux britanniques et aux chinois en terme d’investissements immobiliers. Ce sont effectivement les plus gros investisseurs dans le pays puisque sur la totalité des biens immobiliers portugais achetés par des étrangers, 30% l’ont été par des français en 2017. Des chiffres donnés par l’association des professionnels de l’immobilier portugais Apemip, qui posent évidemment des problèmes de flambée des prix immobiliers à Lisbonne ou en Algarve, lieux préférés pour les investissements dans la pierre. Cette manne d’investisseurs français est également favorisée par l’exonération d’impôts des RNH, qui leur permet d’acquérir des biens plus chers et de faire flamber les prix du marché immobilier au Portugal. C’est pour cette raison que le statut de Résident Non Habituel au Portugal pourrait bientôt changer ! Vous trouverez ici un article complémentaire des Echos sur l’explosion des prix de l’immobilier portugais.

Une tendance qui ne risque pas de s’abaisser sans réglementation de la part du gouvernement étant donné la hausse constante des expatriés francophones au Portugal : ils étaient en effet quelques milliers en 2013 mais sont aujourd’hui plus de 50 000 selon la CCI franco portugaise. On peut noter qu’ils sont représentés à 80% par des retraités, qui grâce à une fiscalité portugaise avantageuse, peuvent encore se permettre de faire des investissements immobiliers pour y vivre ou pour développer un business de locations saisonnières.

Certaines agences immobilières de Lisbonne nuancent toutefois ces chiffres en indiquant que le Portugal n’a pas connu de bulle spéculative de l’immobilier comme la France dans les années 2000 et qu’un quart des biens immobiliers achetés dans le pays le sont par des français. L’ensemble a donc été favorisé par le statut de Résident Non Habituel portugais mais la hausse des prix observée resterai encore raisonnable.

Investissements immobiliers des expatriés français au Portugal

vivre à lisbonne

Les acheteurs étrangers sont bien sûr attirés par la sécurité ou la qualité de vie. Vous trouverez sur Essencial Portugal un article sur les raisons de venir s’installer au Portugal. Mais ce ne sont pas les seules raisons puisque les mesures fiscales votées en 2013 par le gouvernement portugais amènent à une fiscalité globale ayant de quoi convaincre :

  • Exonération d’impôts pendant 10 ans pour les retraites privées ou revenus de certains métiers spécifiques
  • Pas d’impôt sur la fortune (ISF)
  • Pas d’impôt sur les successions
  • Pas d’impôt sur les donations aux héritiers directs
  • Etc…

Un nombre de mesures fiscales qui favorisent grandement le pouvoir d’achat et les investissements immobiliers des expatriés au Portugal tels que les français. Ils investissent en moyenne entre 200000€ et 250000€ pour leur achat immobilier à Lisbonne, en Algarve ou ailleurs pour une maison d’environ 100 à 150 mètres carrés. Le prix dépend bien sûr des lieux choisis mais ces maisons peuvent en plus de leur prix attractif, être localisées en bord de mer.

En 2018, il devient toutefois de plus en plus compliqué de trouver les bonnes opportunités d’achat au Portugal dans la capitale ou dans l’Algarve qui sont les destinations les plus prisées des expatriés au Portugal :

  • Annonces en ligne non disponibles
  • Exclusivité de biens propres à certaines agences immobilières
  • Nouvelles constructions très au dessus du prix du marché
  • Hausse de la demande par rapport à l’offre
  • Prix exorbitants des intermédiaires francophones de l’immobilier
  • Différences de standards de construction au Portugal comme pour l’isolation par exemple

La flambée des prix du marché immobilier de Lisbonne

Le marché immobilier au Portugal a connu une sombre période avant 2008 mais est depuis bien reparti à la hausse. On note que 152000 biens ont été vendus au Portugal en 2017, soit 27000 de plus qu’en 2016 : une hausse de 18%. Mais ce n’est pas le seul signe de reprise du marché immobilier portugais puisque selon l’association des constructions et des promoteurs portugais, le pays a enregistré une hausse de 35% de demandes de permis de construire pour des biens neufs ou des rénovations. Le vitesse de vente des biens immobiliers mis sur le marché est également un point positif puisque selon l’Apemip (Association des professionnels de l’immobilier portugais), les biens se vendent en 6 mois en moyenne.

On observe toutefois de grandes disparités dans le pays puisque ce n’est plus une hausse mais une flambées des prix que l’on peut observer sur le marché immobilier de Lisbonne. Entre les appartement anciens, les appartements neufs ou les appartement rénovés comme neuf, on peut situer le prix moyen d’un bien immobilier à 4000€ le mètre carré à Lisbonne. Ce n’est en effet qu’une moyenne et tout dépend du quartier dans lequel vous souhaitez vivre puisque pour les plus prestigieux comme le Chiado ou autour de l’avenue de la liberté, les prix sont déjà à plus de 10000€ le mètre carré.
On est déjà bien loin des belles opportunités que l’on pouvait observer en 2016 et beaucoup d’expatriés à Lisbonne se concentrent maintenant sur les alentours de la capitale où les prix au mètre carré sont divisés par 3 : entre 2500€ et 3500€ le mètre carré.

Quartiers immobiliers Lisbonne

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